有機構(gòu)分析師表示，相對于中介機構(gòu)，絕大部分房企有著強大的項目運營和管理能力。圖為萬科的泊寓。

●2017年，一批品牌房企搶灘布局長租公寓，以“整租”形式向“散租”統(tǒng)治的租賃市場發(fā)起挑戰(zhàn) ●盈利問題備受關(guān)注，業(yè)界分析，集中式公寓做到2萬間或分散性公寓做到10萬間，盈利才能變好

租賃市場的劇烈變革正在我們身邊發(fā)生。2017年以來，萬科、遠洋、中駿、龍湖等房企先后殺入新興的租賃市場，在長租公寓領域積極擴張。它們帶來大量的資金和新的市場規(guī)則正在重構(gòu)租賃市場的秩序。長租公寓這一嶄新的產(chǎn)品形態(tài)提供了一種與傳統(tǒng)租賃形式完全不同的價值觀念，伴隨著來勢洶洶的房企大軍不斷進入這一領域，它們是否能夠改變租賃市場的現(xiàn)有格局?

押寶“租售并舉”，布局長租公寓

今年夏天以來，從廣州試點推出租購同權(quán)政策開始，連續(xù)不斷的政策出臺讓租賃房市場一時間變得塵囂甚上。最近集體用地建設租賃房的政策出臺，更是讓話題的熱度進一步上升。人們看到了租賃市場未來巨大的潛力。甚至有業(yè)內(nèi)人士將其視為解決如今高房價問題的一種可選方案。

政策的風吹了起來，租賃市場的活躍讓人們赫然發(fā)現(xiàn)：這個原本松散、混亂的行業(yè)里不知不覺竟有了如此眾多房地產(chǎn)企業(yè)的龐大身影——2017年開始，一批品牌房企先后在租賃市場的長租公寓領域攤開了自己的版圖。

8月17日，中駿置業(yè)于香港舉行中期業(yè)績發(fā)布會，其管理層在會上指出：“目前中駿置業(yè)長租公寓已有7000多間，主要布局一二線城市。”

8月25日，萬科董事會主席、CEO郁亮也在萬科中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場明確表示：“萬科是從三年前開始布局長租公寓的，并且相信租售并舉的時代一定會來臨。”

8月底，遠洋邦舍公寓青年路店面市，9月初龍湖冠寓酒仙橋店入市，并且還將在今年下半年持續(xù)推出同類產(chǎn)品。除此之外，像石榴地產(chǎn)這樣的中型房企也在積極布局長租公寓領域，如今其旗下熊貓公寓產(chǎn)品已經(jīng)在北京推出兩家門店。

“近期全國各地都特別支持租售并舉，都在出臺政策。”龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英表示，企業(yè)做項目也會受此影響，主要看未來城市遠期規(guī)劃，還有近期政策。而熊貓公寓總經(jīng)理王璽龍也表示：“我們在去年就已開始布局這一領域，從去年‘9·30’之后，國家就釋放了明顯信號，市場要進入存量房時代。”

而另一方面，土地出讓政策所產(chǎn)生的影響也同樣在助推長租公寓市場。從去年開始，北京土地市場上出讓了大量房企自持用地，不論土地屬性是商辦還是住宅，這些地塊上究竟應該做什么樣的產(chǎn)品一直是業(yè)界討論的焦點。“在商業(yè)盈利困難，眾創(chuàng)空間供大于求的背景下，長租公寓似乎是一個不錯的突破點。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示。

挑戰(zhàn)“散租”，房企改變市場格局

密集的政策利好讓2017年成為長租公寓市場上一個非常明確的分水嶺。在此之前，市場上存在的是來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、中介機構(gòu)打造的長租公寓產(chǎn)品，比如新派公寓、自如寓這一類產(chǎn)品。它們帶有很強的試驗色彩，運營企業(yè)受限于資金和運營能力的問題，并沒有能力進行大規(guī)模的產(chǎn)品復制。抑或，有些產(chǎn)品只是基于中介自身業(yè)務的一種延伸，比如鏈家的“自如寓”、我愛我家的“相寓”。但伴隨著地產(chǎn)企業(yè)“搶灘”這一市場，原有的格局正在重構(gòu)。

“房企進入市場之后最大的特點就是讓租賃市場的運作模式出現(xiàn)了改變。”一位機構(gòu)分析師向記者表示，相對于中介機構(gòu)，絕大部分房企都有著強大的項目運營和管理能力，它們進入租賃市場打造長租公寓產(chǎn)品，以整租的形式對以往被“散租”統(tǒng)治的租賃市場發(fā)起了挑戰(zhàn)。

如今的長租公寓市場，實際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的競技場。這些企業(yè)擁有比互聯(lián)網(wǎng)公司和中介機構(gòu)更為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，它們用打造、運營房地產(chǎn)項目的模式來運作長租公寓這一類型產(chǎn)品，在搶灘這一細分市場的過程中雖然后發(fā)，卻依靠著雄厚的資金實力和運營優(yōu)勢先聲奪人。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示：“目前租房市場格局是40%的中介，40%的二房東，10%的業(yè)主，10%的自如等長租租賃機構(gòu);而未來租房市場格局可能50%是專業(yè)機構(gòu)化管理市場，40%是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市