住房租賃REITs推出正當其時

國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)證券化項目獲批。據(jù)深交所固定收益信息平臺網(wǎng)站信息，“新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”已于10月11日正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億元。這將為國內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化和REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)起到示范作用。

據(jù)了解，證監(jiān)會正在加緊研究制定REITs相關的政策法規(guī)，住房租賃REITs產(chǎn)品的全面啟動已經(jīng)進入倒計時。有業(yè)內(nèi)人士判斷，未來中國的租賃人口占比大約三分之一左右，城市里面大概有三分之一的戶數(shù)會通過租房解決居住問題，在機制和政策到位的背景下，REITs將進一步助推住房租賃需求的快速釋放。

作為房地產(chǎn)金融的重要方向之一，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，其本質就是把一些收取租金或者利息的地產(chǎn)打包證券化在市場上融資的手段。比如，對于一些住房租賃企業(yè)，其意味著可以把承租人的租金按一定期限向投資人進行分配，并按期分紅、上市流通。從有收租物業(yè)的企業(yè)角度而言，這種有價證券可以在市場上流通，從而幫助其融資;而從投資人角度而言，其在享受房地產(chǎn)紅利的同時，也可以轉讓這種有價證券，流動性較強。

從國際經(jīng)驗來看，在很多發(fā)達國家，REITs被應用得相當廣泛。不過，REITs在中國的推進較為緩慢。雖然業(yè)內(nèi)人士呼吁多年，且REITs也被寫入過國務院文件中，但由于相關的規(guī)定細則遲遲未能落地，真正面向個人投資者的公募REITs產(chǎn)品至今未能推出。

在國家不斷出臺鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策的背景下，REITs相關政策細則和產(chǎn)品的推出正當其時。實際上，這正是解決目前很多住房租賃企業(yè)融資困局的重要渠道。

目前，我國住房租賃市場的參與者大概分為以下四類：一是地產(chǎn)開發(fā)商類企業(yè)，比如萬科泊寓;二是酒店管理企業(yè)，比如如家;三是中介類企業(yè)，比如鏈家自如;四是創(chuàng)業(yè)類企業(yè)，比如魔方公寓。在上述企業(yè)中，除了開發(fā)商類的企業(yè)能依托其母公司的資信從而相對容易地獲得成本較低的資金之外，其他企業(yè)基本上都面臨比較大的融資壓力。尤其是一些創(chuàng)業(yè)公司，其本身就處于企業(yè)的初創(chuàng)期或發(fā)展期，很多都還未能產(chǎn)生盈利，單純依靠主體信用進行融資很難。另外，對于很多企業(yè)而言，為了能更快地發(fā)展，其往往采用租入房源的輕資產(chǎn)運營模式，但這一模式在助其快速擴張的同時，也導致其并沒有房屋產(chǎn)權這樣的“硬”抵押物來從銀行獲得貸款。

而從REITs“資產(chǎn)證券化”的本質來看，它正適合于住房租賃企業(yè)。實際上，資產(chǎn)證券化的特點是其不依賴于融資主體的信用評級，而是更為重視證券化底層基礎資產(chǎn)的資產(chǎn)質量，對于很多長租公寓類企業(yè)而言，其基礎資產(chǎn)——租金是非常穩(wěn)定的。有數(shù)據(jù)顯示，在以美國為代表的成熟資本市場，公寓與住房租賃在全部REITs基礎資產(chǎn)類型中排名靠前，僅次于商業(yè)零售、辦公產(chǎn)業(yè)，并大部分面向個人投資者發(fā)售。另外，資產(chǎn)證券化的特點是對資產(chǎn)負債表不產(chǎn)生額外負擔，因此，企業(yè)在獲取低成本資金的同時，可以實現(xiàn)資產(chǎn)出表、資產(chǎn)負債率降低、流動性指標提高。

需要提醒的是，對REITs的認知誤區(qū)也亟待清除。有觀點認為，“REITs就是單純在給房地產(chǎn)開發(fā)商融資”，實際上，REITs產(chǎn)品面向投資人融資的基礎資產(chǎn)是房租或資產(chǎn)利息收入，而房地產(chǎn)開發(fā)商進行項目的開發(fā)或運營，都不能引入REITs募集的資金。