場(chǎng)，還有10%是房屋分享。”他表示，伴隨著更多的資本和玩家進(jìn)入這一領(lǐng)域，新的賽道規(guī)則也正在慢慢建立。

焦點(diǎn)1 回報(bào)率低?

長(zhǎng)期回報(bào)多定在6%-7%

在長(zhǎng)租公寓大量入市之前，無(wú)論行業(yè)內(nèi)外都普遍存在著這樣一種觀點(diǎn)：做長(zhǎng)租公寓其本質(zhì)依舊是一個(gè)“二房東”式的生意，門(mén)檻較低。不過(guò)從目前正在運(yùn)作長(zhǎng)租公寓的幾家企業(yè)反饋來(lái)看，長(zhǎng)租公寓并不是一門(mén)可以建立在“二房東”邏輯上的生意。其中，僅產(chǎn)品模式較低的回報(bào)率就足以令多數(shù)想要涉足這一領(lǐng)域的企業(yè)思量再三。

無(wú)論是整租還是散租，資金回報(bào)率低的問(wèn)題普遍存在于整個(gè)租賃行業(yè)內(nèi)。楊現(xiàn)領(lǐng)就曾透露，鏈家旗下的長(zhǎng)租產(chǎn)品“自如”在運(yùn)營(yíng)初期的五年非常痛苦，當(dāng)時(shí)一線城市的租金回報(bào)率都不到2%。當(dāng)然，現(xiàn)在隨著自如運(yùn)營(yíng)的成熟，這種情況已經(jīng)有所改變。

從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期回報(bào)率的目標(biāo)多定在6%-7%。當(dāng)然，剛剛起步的長(zhǎng)租公寓遠(yuǎn)不能達(dá)到這樣樂(lè)觀的數(shù)字。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說(shuō)，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓如果能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率，他就已經(jīng)很滿意了。他說(shuō)：“未來(lái)隨著政府出臺(tái)相關(guān)政策扶持，長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低的情況應(yīng)該也會(huì)改善。如果能夠達(dá)到6%-8%的水平的話，我們就往這個(gè)方向走。”

而龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石也表示，龍湖冠寓的動(dòng)態(tài)投資回收期是五到六年，希望在2020年成為業(yè)內(nèi)前三名，租金收益超過(guò)20億。2020年之前，龍湖集團(tuán)方面對(duì)冠寓并沒(méi)有盈利的要求，主要考慮的是品牌和規(guī)模。換言之，三年內(nèi)，龍湖冠寓這一產(chǎn)品并沒(méi)有考慮盈利。不過(guò)，從遠(yuǎn)期來(lái)看，龍湖依然是比較看好這一項(xiàng)目，此前在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層曾透露冠寓輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報(bào)率可以達(dá)到15%以上，毛利率35%以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報(bào)率在10%左右，毛利率高達(dá)65%。

9月初入市的龍湖冠寓的目標(biāo)是達(dá)到5萬(wàn)間。圖為龍湖冠寓。

多數(shù)長(zhǎng)租公寓比普宅有更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，租金自然也較高。圖為石榴地產(chǎn)旗下的熊貓公寓。

●2017年，一批品牌房企搶灘布局長(zhǎng)租公寓，以“整租”形式向“散租”統(tǒng)治的租賃市場(chǎng)發(fā)起挑戰(zhàn) ●盈利問(wèn)題備受關(guān)注，業(yè)界分析，集中式公寓做到2萬(wàn)間或分散性公寓做到10萬(wàn)間，盈利才能變好

焦點(diǎn)2 利潤(rùn)薄?

成本控制是運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵

目前這種較低的資金回報(bào)率是長(zhǎng)租公寓最大的門(mén)檻，就長(zhǎng)租公寓來(lái)講，無(wú)論采用輕重資產(chǎn)哪種模式都存在資金回收周期和利潤(rùn)率的問(wèn)題。普遍困惑的是，長(zhǎng)租公寓的拿項(xiàng)目、改造、運(yùn)營(yíng)成本都不低，依靠租金來(lái)回收成本，回收周期漫長(zhǎng)這一問(wèn)題是無(wú)法回避的。而在這樣的背景之下，長(zhǎng)租公寓應(yīng)該如何去做才能夠達(dá)到現(xiàn)金流和成本方面的相對(duì)平衡?

易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“首先，長(zhǎng)租公寓涉及的持有方式和傳統(tǒng)的出租方式都是有區(qū)別的。如今的長(zhǎng)租公寓可以分為自持項(xiàng)目的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式和整租項(xiàng)目的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。”如果是前者，那么考驗(yàn)的更多是企業(yè)的資金實(shí)力，因?yàn)橐揽孔饨鸹乜钪芷谳^長(zhǎng)。而如果是后者，則更多考驗(yàn)的是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，因?yàn)闊o(wú)論是承租、改造還是后期管理運(yùn)營(yíng)都需要控制成本。“長(zhǎng)租公寓本身就是一項(xiàng)利潤(rùn)較薄弱的生意，因此成本控制就成了企業(yè)需要搶占的行業(yè)制高點(diǎn)。”

王璽龍介紹說(shuō)，長(zhǎng)租公寓最重要的投入有兩項(xiàng)，一個(gè)是所拿物業(yè)的租金，一個(gè)是改裝投入。而龍湖冠寓的運(yùn)營(yíng)者則更明確地指出，除資金成本之外，時(shí)間也是一種成本。

王俊英就表示：“用自持做租賃肯定跟銷(xiāo)售的邏輯不一樣，一個(gè)是看未來(lái)，一個(gè)是看現(xiàn)在。長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目一次投入特別大，需要一個(gè)漫長(zhǎng)的回收周期，誰(shuí)能把這個(gè)成本控制住，誰(shuí)一定是未來(lái)終極的勝利者?？刂瞥杀臼窃谇岸艘孟马?xiàng)目，中間建造項(xiàng)目，一直到后期運(yùn)營(yíng)，才能保證整個(gè)項(xiàng)目是賺錢(qián)的生意。從建造來(lái)說(shuō)，時(shí)間成本也是很重要的，因?yàn)樯婕白饨鸹厥?，所以成本是在拿下?xiàng)目的那一刻就已經(jīng)開(kāi)始計(jì)算了，拖得時(shí)間越久肯定越不好。龍湖的輕資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓從拿項(xiàng)目到入市時(shí)間大約在130天。”

焦點(diǎn)3 如何盈利？

擴(kuò)張規(guī)模成首要目標(biāo)

盈利問(wèn)題同樣是許多行業(yè)人士最為關(guān)注的問(wèn)題。此前王璽龍?jiān)?jīng)透露，熊貓公寓的產(chǎn)品回收現(xiàn)金方式主要依靠著租金和增值服務(wù)。而王俊英則表示，龍湖冠寓的盈利主要是依靠租金來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如果僅依