金融要素俱備

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要金融要素正在形成。這些要素包括企業(yè)端的金融支持、個(gè)人端的消費(fèi)信貸支持、項(xiàng)目層面的資產(chǎn)證券化與退出機(jī)制，有望逐步確立貫穿租賃業(yè)務(wù)“開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)-消費(fèi)-退出”全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系。

記者發(fā)現(xiàn)，目前金融資本介入住房租賃市場(chǎng)主要有兩種模式，一是和房地產(chǎn)租賃企業(yè)合作;二是和政府方面合作。

例如，第一種模式中，銀行與房企合作，雙方簽署租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過(guò)銀行平臺(tái)出租房源，與此同時(shí)，銀行也可為租戶(hù)提供包括租房按揭貸款在內(nèi)的金融產(chǎn)品。

11月3日，建行深圳市分行與包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、碧桂園等在內(nèi)的十幾家房地產(chǎn)企業(yè)簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式開(kāi)發(fā)深圳市長(zhǎng)租房市場(chǎng)。據(jù)建行深圳市分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前已與房企簽署了超5000套住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，房源均為精裝修新房。

同時(shí)，在消費(fèi)端方面，建設(shè)銀行可為租戶(hù)提供“按居貸”，最高可貸100萬(wàn)，還款期可長(zhǎng)達(dá)10年。租房貸款與購(gòu)房貸款很相似，是銀行直接支付給房企，租戶(hù)每月向銀行還款，這可以使房企迅速回籠資金。

另一種模式是銀行與政府合作，聯(lián)手建設(shè)住房租賃管理平臺(tái)，在人房核驗(yàn)、交易撮合、信用評(píng)價(jià)、資金監(jiān)管等租房全流程各個(gè)環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的金融服務(wù)和產(chǎn)品。

此外，租賃住房資產(chǎn)證券化也在試水。10月11日，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)“類(lèi)REITs”誕生：新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行額度為2.7億元，期限5年，其中優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品獲AAA評(píng)級(jí)，利率5.3%。

隨后，保利地產(chǎn)宣布國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs——中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審議通過(guò)，總發(fā)行規(guī)模50億元，期限18年，以保利地產(chǎn)自持租賃項(xiàng)目作為底層物業(yè)資產(chǎn)。上海證券交易所總經(jīng)理黃紅元認(rèn)為，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供切實(shí)的融資渠道和投資退出路徑，盤(pán)活存量房屋增加租賃住房的有效供給，有助于形成有效的、規(guī)?；淖》孔赓U市場(chǎng)。

而京東、支付寶等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入租房領(lǐng)域，有助于重構(gòu)租房市場(chǎng)用戶(hù)體驗(yàn)，幫助構(gòu)建良好的租賃生態(tài)體系。廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，現(xiàn)階段我國(guó)租賃市場(chǎng)存在虛假房源、市場(chǎng)透明度低、吃差價(jià)、克扣押金等諸多亂象，信用體系引入租房市場(chǎng)，為房東和租客市場(chǎng)主要參與者帶來(lái)諸多益處。

金融風(fēng)險(xiǎn)須防

業(yè)內(nèi)人士表示，今后大量信貸資金和社會(huì)資金涌入租賃金融領(lǐng)域是必然趨勢(shì)，要防止租賃貸款變?yōu)闃鞘屑痈軛U的工具。

對(duì)于租賃消費(fèi)端的“按居貸”這類(lèi)極大方便租客的產(chǎn)品，也有不少人表示質(zhì)疑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機(jī)會(huì)和概率，要是能貸款，那么租賃就會(huì)被投資者利用。“過(guò)去租賃漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，原因是沒(méi)法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來(lái)租金很可能會(huì)出現(xiàn)大漲”。“從理論上講，租賃貸款進(jìn)入樓市投機(jī)者手中其實(shí)并不難。”

某融資擔(dān)保公司工作人員向記者表示，該公司與一些銀行有合作協(xié)議，每年配合銀行向外放款，但貸款會(huì)進(jìn)入征信系統(tǒng)。他介紹，通過(guò)該平臺(tái)借貸年利率達(dá)5.4%，單家銀行個(gè)人最多能貸70萬(wàn)元，多貸幾家最多可以貸到200萬(wàn)元，200萬(wàn)元以下不需要抵押物。“貸款用途說(shuō)明是消費(fèi)或裝修什么的，就能夠辦下來(lái)?，F(xiàn)在政策鼓勵(lì)之下，越來(lái)越多的銀行可以經(jīng)由租賃貸款名義辦下來(lái)。”他說(shuō)。

“互聯(lián)網(wǎng)金融提供的‘信用貸’、‘消費(fèi)貸’、‘過(guò)橋貸’等，都很容易變成樓市‘加杠桿’的工具。租賃貸款也一樣，如果沒(méi)有有效的防范措施，也很容易被炒房者利用。”“愛(ài)租哪”合伙人陳其東認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)金融開(kāi)展業(yè)務(wù)沒(méi)有地域限制，雖然方便消費(fèi)者，但是無(wú)法核實(shí)客戶(hù)需求的真實(shí)性。在如何有效甄別房源是否真正出租、租房合同真?zhèn)蔚确矫妫ヂ?lián)網(wǎng)金融公司還缺乏好的辦法。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房租貸就是一種“消費(fèi)貸”，也存在套現(xiàn)的可能。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)此類(lèi)貸款進(jìn)行管制，對(duì)貸款資格設(shè)置門(mén)檻進(jìn)行審核，對(duì)于挪作他用等行為要堅(jiān)決懲處。炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過(guò)度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級(jí)貸款”，加大房地產(chǎn)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)。