繪圖：楊佳

　　8月中旬開(kāi)始，上市房企進(jìn)入密集的中報(bào)發(fā)布期。從中報(bào)可以看出，多家品牌房企的業(yè)績(jī)均超過(guò)預(yù)期，有的甚至實(shí)現(xiàn)了同比上漲五成以上的漲幅，多家房企還紛紛上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。然而，不可忽視的是，行業(yè)分化加劇的趨勢(shì)愈演愈烈：三強(qiáng)業(yè)績(jī)均突破2000億元大關(guān)，部分中小房企的生存環(huán)境卻不樂(lè)觀。

　　2017年上半年，房企轉(zhuǎn)型的路徑更加明晰。調(diào)控頻仍，土地成本居高不下，擁有品牌、布局、資源、開(kāi)發(fā)能力優(yōu)勢(shì)的標(biāo)桿房企，更多地通過(guò)兼并收購(gòu)、購(gòu)買股份甚至聯(lián)合拿地等來(lái)增加一二線城市的土地儲(chǔ)備，并發(fā)力進(jìn)行多元化布局。萬(wàn)科、碧桂園、華潤(rùn)置地、富力等企業(yè)均提出了各自的運(yùn)營(yíng)策略：試水物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等多元持有型業(yè)務(wù)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入分化與轉(zhuǎn)型的深水區(qū)，各陣營(yíng)內(nèi)部差距將逐步拉大，中小房企很難復(fù)制大型房企的發(fā)展路徑，要么細(xì)分市場(chǎng)為王，要么綜合實(shí)力稱霸，品牌化與差異化已經(jīng)成為攻城略地、群雄逐鹿的利器。預(yù)計(jì)下半年，在多管齊下的調(diào)控政策約束下，行業(yè)整體增速放緩將為大概率事件，同時(shí)信貸融資等嚴(yán)控政策預(yù)計(jì)仍將延續(xù)，房企資金面在年底或?qū)⒂瓉?lái)一輪考驗(yàn)。

　　行業(yè)集中度進(jìn)一步加快

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年1-6月全國(guó)商品房累計(jì)銷售金額5.92萬(wàn)億元，銷售面積7.47萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)21.5%和16.1%，增速較2016年同期增速42.1%有所下降。

　　憑借強(qiáng)大的資金實(shí)力和全國(guó)性的廣泛布局，規(guī)模型房企表現(xiàn)突出，業(yè)績(jī)優(yōu)異，市場(chǎng)份額越來(lái)越大，2016至2017年成為行業(yè)集中度上升最快的時(shí)期。根據(jù)億翰智庫(kù)報(bào)告，截止2017年6月，銷售排行TOP200房企集中度為63.5%，其中前100強(qiáng)房企已經(jīng)占到行業(yè)總銷售額的57.6%，綜合實(shí)力TOP200企業(yè)賣了全國(guó)近三分之二的房子。

　　2017年上半年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的政策指引下，熱點(diǎn)城市投資投機(jī)性需求得到迅速抑制，三四線城市去庫(kù)存加快，成交規(guī)模保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。在政策嚴(yán)控升級(jí)和市場(chǎng)分化調(diào)整的粘滯中，品牌房企緊抓城鎮(zhèn)化與城市群發(fā)展機(jī)遇，憑借科學(xué)合理的城市布局，創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究發(fā)布的《2017上半年房企銷售業(yè)績(jī)排行榜》，2017年上半年，共有126家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過(guò)50億元，比去年同期增加了11家，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額36220億元，平均銷售額287億元。萬(wàn)科、碧桂園、恒大邁入兩千億門檻，綠地、保利、中海、融創(chuàng)緊隨其上邁進(jìn)千億陣營(yíng)，再次呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)定律。

　　在行業(yè)快速上漲，整體集中度上升的同時(shí)，房企銷售陣營(yíng)進(jìn)一步分化。從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、綠地、中海、融創(chuàng)七家企業(yè)憑借巨大的全國(guó)化布局規(guī)模優(yōu)勢(shì)，不出意料的突破千億大關(guān)，龍湖、華夏幸福、華潤(rùn)等第一陣營(yíng)房企也增長(zhǎng)迅猛，業(yè)績(jī)邁上新臺(tái)階。其中，碧桂園、萬(wàn)科、恒大突破兩千億大關(guān)，成為行業(yè)翹楚。

中小房企生存壓力大

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，前20強(qiáng)房企的銷售金額集中度為25.2%，30強(qiáng)房企的銷售金額也僅占有市場(chǎng)份額的29.4%。但到了今年上半年，30強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額占比已達(dá)35.6%，照此速度發(fā)展，前20強(qiáng)房企得市場(chǎng)總額有可能占到50%。

　　與之相對(duì)應(yīng)的是，中小房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)卻鮮有亮點(diǎn)。前200強(qiáng)房企今年上半年的銷售金額入圍門檻為20億元，僅與去年持平，面積門檻比去年同期還減少了2萬(wàn)平方米，為13萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士分析稱，大型房企擁有更多的資金優(yōu)勢(shì)和土地儲(chǔ)備，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變化的能力更強(qiáng)；而融資能力、品牌等居于劣勢(shì)的中小房企面臨更大的生存壓力。

　　土地儲(chǔ)備意味著房企銷售的“續(xù)航”能力。而正是在這一項(xiàng)上，行業(yè)集中和分化的趨勢(shì)也倍加明顯。從今年前七個(gè)月房企拿地的情況來(lái)看，TOP20上市房企拿地集中度同比均有大幅提升。同策研究部數(shù)據(jù)顯示，1-7月成交金額中，TOP20上市房企共成交9109.11億元，占全國(guó)300城土地成交金額的50.33%，同比上升12.55個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然樓市遇到調(diào)控，但今年前7個(gè)月房企拿地仍然保持積極態(tài)勢(shì)，尤其是一些大房企拿地毫不手軟。一方面今年銷售情況好，需要“補(bǔ)庫(kù)存”；另一方面，由于一些中小房企也在搶占市場(chǎng)份額，迫使大房企加快擴(kuò)張步伐。

　　轉(zhuǎn)型著重跨界整合資源

　　2017年上半年，房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入了“深水區(qū)”。擁有品牌、布局、資源、開(kāi)發(fā)能力優(yōu)勢(shì)的標(biāo)桿房企，通過(guò)兼并收購(gòu)、購(gòu)買股份來(lái)增加土地儲(chǔ)備，并多元化布局。“無(wú)論是迫于中長(zhǎng)期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間的局限性，企業(yè)需要多元化戰(zhàn)略支撐，還是為了迎合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的市場(chǎng)背景下城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型發(fā)展、降低融資成本的需求，房企跨界轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)熱度有所上升。”同策研究部總監(jiān)張宏偉表示。

　　隨著一二線熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)拿地越發(fā)困難，收并購(gòu)、聯(lián)合體方式獲取土地資源為房企青睞，聯(lián)合體拿地成為主流拿地方式。

　　房企轉(zhuǎn)型路徑越來(lái)越明晰，呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，各種跨界整合資源的案例層出不窮。如：萬(wàn)科持續(xù)推進(jìn)“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略，有序推進(jìn)物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等拓展業(yè)務(wù)，同時(shí)，多方位探索冰雪度假、養(yǎng)老、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等衍生業(yè)務(wù)；在特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、地方國(guó)企改革、基建投資創(chuàng)新高、消費(fèi)升級(jí)的大勢(shì)下，綠地的“大基建、大金融、大消費(fèi)”三大戰(zhàn)略板塊成長(zhǎng)迅猛，基建、金融、消費(fèi)、科創(chuàng)等紛紛與地產(chǎn)主業(yè)相結(jié)合，拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展版圖。

　　總體而言，為了創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，挖掘存量市場(chǎng)，從“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“運(yùn)營(yíng)商”成為多數(shù)房企的選擇。例如，目前多數(shù)房企集中搶灘布局特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及教育醫(yī)療養(yǎng)老、文化旅游等已在全行業(yè)掀起一波投資浪潮。