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深圳樓市新政波及公寓:價格小幅調(diào)整 客戶入手謹慎

2018-09-20 17:17:43      來源:每日經(jīng)濟新聞

在7月31日調(diào)控新政發(fā)布之前,深圳商務(wù)公寓的限購政策被普遍認為是一線城市中“較為寬松”的,有不少資金投向了這一領(lǐng)域。不出意外,此次新政,商務(wù)公寓被列入了重點調(diào)控范圍。

新政針對商務(wù)公寓的調(diào)控主要集中于以下幾點:各類新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途;企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致,對外出租單次租期原則上不超過10年;通知發(fā)布之日起,個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓,自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

市場有部分觀點認為,對于目前的存量商務(wù)公寓產(chǎn)品,短期是個利好,“賣一套少一套,是稀缺產(chǎn)品”。但《每日經(jīng)濟新聞》記者通過走訪多個商務(wù)公寓樓盤后發(fā)現(xiàn),這類產(chǎn)品在新政之后,價格調(diào)整相比住宅更為明顯。一些潛在購房者也認為,這類產(chǎn)品的后續(xù)交易可能稅費較高,“如果有住宅名額,不會考慮這一類產(chǎn)品。”

價格調(diào)整

新政之后,商務(wù)公寓的價格變化最為明顯。“這類產(chǎn)品在新政前也不好賣,新政后,價格立馬就有所回調(diào)。”一名片區(qū)中介經(jīng)理向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出。

最為典型的案例是龍華區(qū)一商辦樓盤,多名中原、Q房網(wǎng)的中介均在朋友圈大力推薦這個樓盤。“目前折扣大約是79折”,具體執(zhí)行方式是,開發(fā)商以備案價85折進行銷售,“另外幾個點的折扣以補貼的方式返還給客戶,差不多是12萬元左右。”

一名樓盤銷售人員指出,按照現(xiàn)在這種補貼方式,一套房相較于之前能夠省下20萬~30萬元。例如,3.2米層高的40平方米產(chǎn)品,之前一套170萬元左右,現(xiàn)在約150萬元;復(fù)式4.5米層高的產(chǎn)品,之前207萬元左右,現(xiàn)在大概是179萬元。

而實際上,根據(jù)媒體報道,這個樓盤在2017年底就已經(jīng)在以備案價的85折進行銷售,再進行為期一年的補貼。具體方式是,3.2米層高的40平方米產(chǎn)品每月補貼5000元,以此計算,補貼為6萬元,現(xiàn)在的補貼方式是總價上有6萬元左右優(yōu)惠。

此外,部分樓盤均十分樂意為客戶墊資,幅度各不相同。以坂田一商務(wù)公寓樓盤為例,據(jù)銷售人員介紹,項目有3種付款方式,每種方式折扣不同,一次性付款享95折優(yōu)惠,按揭付款享98折優(yōu)惠。

至于分期付首付,則依據(jù)戶型而定。47平方米的小戶型是2個月內(nèi)付完五成首付,具體為7天內(nèi)付25%首付,之后53天補足剩余的25%;約90平方米的大戶型則是7天內(nèi)付5%,12月15日之前付25%,明年1月20日之前再付20%首付。

其實,分期首付現(xiàn)象已在多個類住宅項目出現(xiàn)。一名銷售人員介紹,其所在公寓產(chǎn)品實行的低首付方式是,先付一成首付,剩下四成首付5個月付清,還有五成是按揭;同時推出酒店式托管,每月固定返祖1200元,年底還有三七分成,“這樣月供壓力就很小了”。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為,出現(xiàn)分期付首付是因為如今政策壓力大,開發(fā)商有資金回款壓力,需要加快出貨,使用優(yōu)惠措施來吸引更多客戶購房。

市場謹慎

調(diào)控加碼,一些中介人士將商務(wù)公寓看成是“稀缺產(chǎn)品”。中原地產(chǎn)深圳公司董事總經(jīng)理鄭叔倫就指出,商務(wù)公寓未來零供應(yīng),可售的賣一套少一套,而且不限購,稀缺性的優(yōu)勢放大,成交表現(xiàn)也較好。“在嚴(yán)調(diào)控的背景下,商業(yè)投資的資金流入增加,銷售速度也有所提升。”

但無論是從供給端還是需求端看,商務(wù)公寓這類產(chǎn)品各方面的表現(xiàn)都算不上十分理想,“如果那么好賣,就沒必要降價了?,F(xiàn)在市面上大多數(shù)公寓,讓利都特別厲害。”一名樓盤策劃指出。

而市場上普遍也對這類產(chǎn)品持謹慎態(tài)度。

多名購房者在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出,這類產(chǎn)品總價低,又不限購,如果有優(yōu)惠,或許可以考慮上車;但同時也憂慮,這類產(chǎn)品交易稅費也不低,有名額還是買住宅。

如此來看,公寓市場的確是降溫了。過去兩年,深圳市場的公寓產(chǎn)品曾有過多起大宗交易,這一情況也在今年第三季度逐漸回縮。來自深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示,2017年初至今年4月下旬,深圳企業(yè)法人購買一手商務(wù)公寓2011套,占總套數(shù)的16.9%,這說明企業(yè)整體購買商務(wù)公寓案例明顯增加。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為,過去這兩年,大宗交易頻現(xiàn),是因為機構(gòu)等投資客囤積貨源來做投資。在商品住宅相對短缺的情況下,有不限購不限貸的類住宅的存在,許多人大批囤貨,以期未來房價上漲后再拋售以賺取差價。“現(xiàn)在政策限制后,大宗購買就成了比較難做的事情,實際上也不具備條件,囤貨恐怕也難以應(yīng)對政策管控,所以市場就回縮了。”

從數(shù)據(jù)分析看,新政之后,公寓產(chǎn)品的交易情況轉(zhuǎn)向也較為明顯。深圳中原的數(shù)據(jù)顯示,8月,新房市場共成交4840套商品房,公寓占比18%;而年初公寓占比接近五成,上半年公寓供應(yīng)減少,近三個月公寓占比都在兩成左右;8月,公寓成交960套,環(huán)比下降13.7%,成交面積5.42萬平方米,環(huán)比下降9.70%,成交均價為53156元/平方米,環(huán)比下降10.77%。

在此市場背景下,一些長期關(guān)注深圳市場的業(yè)界人士認為,公寓產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)沒有什么值得出手的地方了。有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出,公寓產(chǎn)品要首付五成,意味著對剛需而言首付不低且利率略高,更多的是閑錢投資。“而投資者對于商業(yè)房高首付和沒有學(xué)區(qū)等問題會不會影響日后出手有擔(dān)憂。”

標(biāo)簽: 新政 小幅 深圳

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