在調(diào)控政策持續(xù)收緊背景下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也在考驗(yàn)著房企的資金實(shí)力。記者近日在廣東、安徽、重慶等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持總體穩(wěn)定，房地產(chǎn)貸款總體信用風(fēng)險(xiǎn)可控，顯性風(fēng)險(xiǎn)不大，但個(gè)別隱性風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注，中小房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)就是其中之一。

業(yè)內(nèi)人士表示，在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的大背景下，下半年樓市調(diào)控會(huì)更加嚴(yán)厲，部分中小房企資金鏈吃緊，或?qū)L(fēng)險(xiǎn)顯性化。建議繼續(xù)擰緊“水龍頭”，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng);另一方面，政策層面要合理引導(dǎo)預(yù)期，以“打隔斷”方式精準(zhǔn)處置風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，防止問(wèn)題蔓延。

中小房企融資能力較弱

風(fēng)險(xiǎn)隱患不得不防

在去杠桿和鼓勵(lì)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，資金鏈緊張是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)共同面臨的難題，其中以中小房企資金難題最為突出。從自身內(nèi)在情況而言，中小房企資金規(guī)模實(shí)力較弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)大型房企先天不足，從外部融資現(xiàn)狀分析，中小房企融資能力也相對(duì)較弱，金融機(jī)構(gòu)更不待見(jiàn)，可謂是“內(nèi)外交困”。

“我隨時(shí)都有資金鏈斷裂的危險(xiǎn)”，中部省份一位不愿具名的中小房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，因?yàn)閮勺诘睾喜徟^(guò)程遭遇意外因素，樓盤(pán)商品房預(yù)售證審批要推遲兩三個(gè)月，拿不到預(yù)售證就無(wú)法開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，現(xiàn)金流無(wú)法及時(shí)回收，正在開(kāi)發(fā)中的樓盤(pán)隨時(shí)都有可能爛尾。資金吃緊導(dǎo)致樓盤(pán)可能出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于部分房企而言是無(wú)法回避的挑戰(zhàn)。

“前腳緊趕著后腳，一環(huán)緊扣一環(huán)，資金鏈?zhǔn)冀K都是緊繃著的，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)項(xiàng)目就面臨崩盤(pán)的危險(xiǎn)”，一名銀行金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管系統(tǒng)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，一些中小房企自身資金并不充裕，在建設(shè)環(huán)節(jié)靠施工企業(yè)墊付工程款，先把這個(gè)框架搭起來(lái)，然后去銀行貸款，拿到商品房預(yù)售許可證后立即就賣(mài)房子，資金回流后，再把銀行貸款還了，現(xiàn)金流立刻就好轉(zhuǎn)了。如果賣(mài)不掉的話，企業(yè)資金鏈就會(huì)一下子變得特別緊張。

記者采訪到的皖北地區(qū)的一家房地產(chǎn)企業(yè)就屬于這種情況。該企業(yè)原來(lái)是做加工制造業(yè)的，后來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在一地級(jí)市開(kāi)發(fā)了一個(gè)占地100多畝的樓盤(pán)。

該企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，按照計(jì)劃，他現(xiàn)在應(yīng)該可以拿到二期房地產(chǎn)預(yù)售證可以資金回款了，但是因?yàn)閷徟鷨?wèn)題商品房預(yù)售證遲遲辦不下來(lái)，導(dǎo)致無(wú)法預(yù)售，資金無(wú)法回流，他不得不挪用名下的其他生產(chǎn)型企業(yè)的現(xiàn)金，用來(lái)救急周轉(zhuǎn)。如果再這樣拖下去，不僅房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)爛尾，他名下的其他兩個(gè)生產(chǎn)型企業(yè)也會(huì)受到嚴(yán)重影響。

據(jù)金融監(jiān)管部門(mén)分析，這類(lèi)中小房企有一個(gè)比較突出的特點(diǎn)，就是主業(yè)都不是做房地產(chǎn)的，可能是在其他行業(yè)積累了一些資金，看到房地產(chǎn)形勢(shì)火爆，為了賺快錢(qián)，就想方設(shè)法進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這類(lèi)企業(yè)的資金往來(lái)都很復(fù)雜，不同的企業(yè)主之間相互拆借融資，利率往往比銀行貸款高3到4倍。對(duì)這些企業(yè)而言，銀行的貸款什么時(shí)候到、什么時(shí)候拿到預(yù)售許可證銷(xiāo)售回籠資金，都非常關(guān)鍵。甚至有的小房企，在沒(méi)拿到許可證時(shí)，先內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，讓員工先買(mǎi)，把企業(yè)資金缺口補(bǔ)上，再通過(guò)員工往外賣(mài)。

記者從地方銀行監(jiān)管部門(mén)獲悉，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資需要，目前銀行機(jī)構(gòu)都實(shí)行名單制，大的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)名單，沒(méi)進(jìn)入名單的中小企業(yè)，銀行機(jī)構(gòu)是不允許放貸給它們的。這種情況下，這些中小房企從銀行貸款的渠道幾乎完全被切斷，所以有的房企不得不通過(guò)其他方式解決融資問(wèn)題，相應(yīng)地就需要支付高利息。

一名金融監(jiān)管人士分析認(rèn)為，如果爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，中小房企首當(dāng)其沖，其背后蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)可能比預(yù)想的要大。同時(shí)，和大型房企相比，中小房企不在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)，這可能會(huì)讓一些隱藏風(fēng)險(xiǎn)不能及時(shí)進(jìn)入監(jiān)管部門(mén)的視野。

房地產(chǎn)貸款比重依然偏大

部分城市房貸增量開(kāi)始減少

記者近日在廣東、安徽、四川等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管調(diào)控不斷，但房地產(chǎn)貸款無(wú)論是在存量還是增量上，所占比重依然偏大。與此同時(shí)，不良貸款率呈現(xiàn)階段性反彈，信貸資源過(guò)多流向房地產(chǎn)領(lǐng)域擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。廣東等地已將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)列入全省金融風(fēng)險(xiǎn)防范之首。

安徽銀行監(jiān)管部門(mén)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，全省房地產(chǎn)貸款余額達(dá)13444.95億元，占全省各項(xiàng)貸款總量的35.5%，同比增加2.76個(gè)百分點(diǎn)，較年初增加2.14個(gè)百分點(diǎn)。其中，新增房地產(chǎn)貸款1652.13億元，較年初增長(zhǎng)14.01%，高于全國(guó)房地產(chǎn)貸款增速3個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度偏高不只是安徽存在。四川銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，全省銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額約為1.51萬(wàn)億元，相比2017年年底時(shí)增長(zhǎng)了9.53%。房地產(chǎn)貸款加上其他以房產(chǎn)為抵押的貸款占比則接近50%。自2014年至今，四川省個(gè)人按揭住房貸款余額年均增速約20%，遠(yuǎn)超同期企業(yè)貸款增速。

盡管房貸額度收緊、利率不斷上浮，但房貸依然是銀行的香餑餑。央行數(shù)據(jù)也顯示，住戶(hù)貸款增速依然保持高位運(yùn)行。截至今年6月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為35.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.4%，增速較3月末高0.1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重為27.7%，較去年末提升0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為23.84萬(wàn)億元，同比高增18.6%。

增量信貸大幅流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的趨勢(shì)并未得到明顯遏制。今年上半年全國(guó)增加3.54萬(wàn)億元房地產(chǎn)貸款，占同期各項(xiàng)貸款增量的39.2%，占比比上季末高 0.1個(gè)百分點(diǎn)。廣東省發(fā)改委總經(jīng)濟(jì)師黃華東表示，廣東今年上半年房地產(chǎn)貸款增量占全部貸款增量的44.9%，住房消費(fèi)占居民人均可支配收入比例超過(guò)30%，表明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴(lài)性較大。

不過(guò)，部分一線城市及熱點(diǎn)城市房貸增量開(kāi)始減少。地方銀監(jiān)局人士表示，總體而言，房地產(chǎn)貸款增速與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、銷(xiāo)售增速走勢(shì)大體保持一致，但呈現(xiàn)區(qū)域分化特征。受差別化信貸政策影響，北上廣一線城市限購(gòu)限貸措施非常嚴(yán)格，執(zhí)行比較到位，房地產(chǎn)貸款增量明顯減少，而大量三四線城市仍然執(zhí)行去庫(kù)存政策，導(dǎo)致全國(guó)多地銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度不降反增。

整體風(fēng)險(xiǎn)基本可控

隱性風(fēng)險(xiǎn)仍需關(guān)注

今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持總體穩(wěn)定，房地產(chǎn)貸款總體信用風(fēng)險(xiǎn)可控。受訪基層銀監(jiān)局負(fù)責(zé)人認(rèn)為，顯性風(fēng)險(xiǎn)不太大，但一些潛在風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

房地產(chǎn)不良貸款率攀升值得注意。四川銀行業(yè)中，以房產(chǎn)、土地出讓權(quán)或使用權(quán)、在建工程等作為抵押品的貸款合計(jì)達(dá)1.24萬(wàn)億元，不良貸款和關(guān)注類(lèi)貸款余額分別為468.16億元和911.11億元，不良貸款率和關(guān)注類(lèi)貸款率高達(dá)3.77%和7.34%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全省平均水平。安徽銀行業(yè)房地產(chǎn)不良貸款余額44.09億元，較年初增長(zhǎng)20.14%。安徽省銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)處處長(zhǎng)王歐表示，部分農(nóng)商行房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)不合理，開(kāi)發(fā)貸款占比高，且部分經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款形成長(zhǎng)期不良，處置難度非常大。

廣東省經(jīng)信委運(yùn)行處處長(zhǎng)李敬斯說(shuō)，在基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)投資增幅回落情況下，上半年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)41.7%，同比提高7個(gè)百分點(diǎn)。多家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%，存在潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。

“打隔斷”精準(zhǔn)處置

嚴(yán)防違規(guī)資金流入樓市

各級(jí)政府要借助大數(shù)據(jù)監(jiān)控，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)識(shí)別、提前預(yù)警，通過(guò)“打隔斷”的方式化解問(wèn)題，防止問(wèn)題蔓延。

一是持續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的規(guī)范整治。安徽省銀監(jiān)局副局長(zhǎng)佘方勇建議，應(yīng)督促銀行機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管控，加強(qiáng)壓力測(cè)試，壓降房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中度。嚴(yán)格實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款名單制準(zhǔn)入與風(fēng)險(xiǎn)防控管理，對(duì)土儲(chǔ)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款按季建立監(jiān)測(cè)臺(tái)賬，動(dòng)態(tài)掌握融資、銷(xiāo)售及回款情況，對(duì)有償付風(fēng)險(xiǎn)的貸款及時(shí)采取有效風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖措施。

廣東省金融辦資本市場(chǎng)處處長(zhǎng)楊軼明建議，應(yīng)加大現(xiàn)場(chǎng)審查和行政處罰的力度，防止各類(lèi)虛假按揭，對(duì)于違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的銀行分支機(jī)構(gòu)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)格執(zhí)行“雙罰”，既處罰機(jī)構(gòu)，又處罰責(zé)任人，形成震懾。

二是“打隔斷”精準(zhǔn)處置防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。廣東金融風(fēng)險(xiǎn)防控中心主任李杰表示，面對(duì)當(dāng)前部分投資客斷供、中小房企破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一方面各級(jí)政府要借助大數(shù)據(jù)監(jiān)控，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)識(shí)別、提前預(yù)警，通過(guò)“打隔斷”的方式化解問(wèn)題，防止問(wèn)題蔓延。另一方面國(guó)家層面要營(yíng)造寬松的政策環(huán)境，支持房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，窗口指導(dǎo)規(guī)范資產(chǎn)管理公司不良收購(gòu)盡職調(diào)查和資產(chǎn)處置。

三是引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期理性回歸。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，要積極引導(dǎo)居民不盲目投資投機(jī)炒房，避免在經(jīng)濟(jì)下行和信貸收緊的環(huán)境下因居民杠桿率過(guò)高引發(fā)的違約風(fēng)險(xiǎn)。