浙江“以房養(yǎng)老”個案誕生　這對杭州老夫妻每月能多領(lǐng)六千多元

“以房養(yǎng)老”的話題又一次火了。

今年7月初，杭州一對老夫妻在杭州市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心順利辦理了“以房養(yǎng)老”反向抵押登記，8月7日，浙江首單“以房養(yǎng)老”保險發(fā)放，這對杭州老夫妻領(lǐng)取到了第一筆養(yǎng)老保險金。

而近日，中國銀保監(jiān)會發(fā)布通知，在全國范圍內(nèi)推廣老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。

“以房養(yǎng)老”，就是讓老人能夠提前兌現(xiàn)房子未來的價值，用于養(yǎng)老并改善老人的生活品質(zhì)。但眾多老人心存疑慮，進度較為緩慢。那么，在杭州的這個“以房養(yǎng)老”的案例中，房子究竟扮演了怎樣的角色，反向抵押后，其產(chǎn)權(quán)又發(fā)生了怎樣的變化呢?

“以房養(yǎng)老”后每月能多領(lǐng)6000多元 這對杭州老夫妻月收入將有萬把塊

住房反向抵押養(yǎng)老保險，是指擁有房屋完整產(chǎn)權(quán)的老人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)的處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

陸先生老兩口是杭州第一個“吃螃蟹”的家庭。去年11月，杭州市多部門聯(lián)合印發(fā)《杭州市住房反向抵押養(yǎng)老保險試點工作方案》，年齡范圍為60周歲(含)至85周歲(含)之間的老人可參與投保。這意味著，陸先生老兩口有機會申請“以房養(yǎng)老”。

據(jù)了解，為了保障客戶的權(quán)益，以房養(yǎng)老的保險流程比較嚴謹，中間還涉及到稅務(wù)、不動產(chǎn)登記、房管等多個部門;正常投保流程外，還需要對房屋進行評估和保險精算，簽約合同后還需要抵押登記和進行合同公證。

因此直到今年7月初，陸先生夫婦才順利辦理了這項“以房養(yǎng)老”反向抵押登記，保險公司也拿到了不動產(chǎn)登記證明，雙方終于完成“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”的簽訂。

據(jù)記者了解，陸老先生已經(jīng)快80歲了，退休前是普通工薪階層，老兩口的退休金加起來不足4000元，一旦生病住院，經(jīng)濟壓力會比較大。而辦理“以房養(yǎng)老”后，夫妻倆還能繼續(xù)住在房子里，每月能領(lǐng)到6000多元的養(yǎng)老金。這樣的話，老兩口每月收入達到萬元左右，生活會相對寬裕不少。

房子產(chǎn)權(quán)仍屬于老人 能出租但無法偷偷賣房

很多老人對“以房養(yǎng)老”心存疑慮的原因，是擔心房子產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，生怕養(yǎng)老金拿了幾年會出現(xiàn)變故，到最后錢也拿不到，房子也沒了。

承保陸老先生兩口子“以房養(yǎng)老”的幸福人壽保險股份有限公司浙江分公司的相關(guān)負責人表示，老人辦理住房反向抵押養(yǎng)老保險后，并非房子的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到了保險公司，事實上，房子的產(chǎn)權(quán)仍屬于老人(不動產(chǎn)權(quán)證仍在老人手上)，只是這時候的房子產(chǎn)權(quán)是“有限制的所有權(quán)”。

何為“有限制的所有權(quán)”?通俗點解釋，老人辦理以房養(yǎng)老保險后，如果將房子再進行轉(zhuǎn)讓、出借、變賣、抵償債務(wù)、投資、贈與、立遺贈或遺囑、因離婚或其他民事事項進行財產(chǎn)分割，以及任何形式處分抵押房屋的，保險公司有權(quán)立即停止養(yǎng)老保險金的支付。

記者從杭州市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心了解到，進行反向抵押登記后，無論是不動產(chǎn)權(quán)證上還是后臺的數(shù)據(jù)庫，都會有相應(yīng)的記錄。也就是說，辦理以房養(yǎng)老保險后，雖然不動產(chǎn)權(quán)證仍在自己手里，但想偷偷轉(zhuǎn)讓是不可能的，辦不了過戶。

不過，老人可以將房子進行出租(每次簽署的租賃合同期限應(yīng)在兩年以下)。像陸老先生的房子位于上城區(qū)近江一帶，面積不到40平方米，月租金在4000元左右。辦理以房養(yǎng)老后，陸老先生老兩口在領(lǐng)取每月6000多元的養(yǎng)老金基礎(chǔ)上，還可以將房子出租，再獲得4000元的租金收益。以后老兩口住養(yǎng)老院，費用也綽綽有余。

等到老人百年之后，其繼承人仍享有優(yōu)先贖回權(quán)，可以選擇償還養(yǎng)老保險相關(guān)費用贖回房屋;如繼承人不選擇贖回，則保險公司對房產(chǎn)再進行處置，處置所得優(yōu)先償還養(yǎng)老保險相關(guān)費用，如有剩余歸屬繼承人，如不足則由保險公司承擔。

其中，養(yǎng)老保險相關(guān)費用包括：按50%承擔的房屋評估、抵押、公正、律師等費用;保單管理費;在特定期限中保險公司已支付的基本養(yǎng)老保險金額及其利息累積值(按年復(fù)利5.5%計算);退保手續(xù)費;其他可能發(fā)生的費用等。

杭州試點半年多 咨詢的人多，嘗試的人少

從去年11月杭州成為全國第8個住房反向抵押養(yǎng)老保險試點城市至今，杭州僅陸先生夫妻倆成功辦理。

“住房反向抵押養(yǎng)老保險，主要是為了滿足希望居家養(yǎng)老、增加養(yǎng)老收入、長期終身領(lǐng)取養(yǎng)老金的老人。”幸福人壽浙江分公司相關(guān)負責人解釋，“來咨詢的老人很多，但真正適合辦理并且符合所有條件的太少。”

要辦理這項業(yè)務(wù)，首要條件就是老人的房屋產(chǎn)權(quán)必須清晰。

該負責人舉例，“曾經(jīng)有位孤寡老人來我們公司來咨詢，想辦這個以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)，年齡等條件都符合。但是他的不動產(chǎn)權(quán)證書上面有3個人的名字，這就涉及到后續(xù)可能出現(xiàn)各種復(fù)雜的糾紛，所以無法辦理。”

事實上，從“以房養(yǎng)老”的保險條款來看，要求也頗多。

老人與保險公司簽訂合同時，雙方將確定基本養(yǎng)老保險金額，以抵押房產(chǎn)的評估值為基礎(chǔ)，同時考慮房屋折舊、預(yù)期增值、預(yù)期的老年人平均生存年限等，由專業(yè)精算師計算，金額一經(jīng)確定，不能變更。

在老人投保期間，碰到抵押房屋擬被征收、征用或拆遷，怎么辦?老夫妻雙方投保，其間若離婚怎么辦?老夫妻雙方投保，其中一方身故后，養(yǎng)老保險費用有什么變化?……種種情況，合同上都有相關(guān)的詳細約定。

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“以房養(yǎng)老”模式不少 大多仍處在探索階段

對于很多老人來說，退休工資不高，積蓄也有限，手頭最值錢的就是房子。而“以房養(yǎng)老”，就是盤活老人的房產(chǎn)，使其成為可靠的養(yǎng)老融資途徑。除了目前在推廣的住房反向抵押養(yǎng)老保險，“以房養(yǎng)老”還出現(xiàn)過不少其他模式。

比如位于蕭山的紫荊園養(yǎng)老公寓，2013年推向市場時，主打的就是“以房養(yǎng)老”概念。其模式是：老人以80萬~150萬元/套的價格購買房屋使用權(quán)，當老年人因病或其他原因需要退房變現(xiàn)時，可隨時申請退出，開發(fā)商全額返還購房款。

不過當時業(yè)內(nèi)對此就有質(zhì)疑：開發(fā)商萬一破產(chǎn)，如何保證購房者想要退出時一定能順利變現(xiàn)?結(jié)果一語成讖，2015年紫荊園原開發(fā)商資金鏈斷裂，項目爛尾，直到去年由蕭山國投接手，并引入開元頤養(yǎng)做配套養(yǎng)老服務(wù)，一波三折的紫荊園養(yǎng)老公寓才算是走上正軌。

在國內(nèi)其他城市，也不乏各類“以房養(yǎng)老”的版本。

比如售房養(yǎng)老模式。2007年，上海市公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”試點，年齡65周歲以上的老人，將產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)賣給市公積金管理中心，交易完成后老人領(lǐng)取一次性資金，公積金管理中心再將房屋租給老人，雙方約定好租金，直到老人去世，房子由市公積金管理中心收回。

還有租房養(yǎng)老模式。2007年北京推出首家“養(yǎng)老房屋銀行”北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心。老人在保留產(chǎn)權(quán)的條件下出租其房屋，自己住在養(yǎng)老院，出租房屋租金歸養(yǎng)老院所有。

此外，也有專家呼吁保障性住房養(yǎng)老模式。即指政府將空巢老人、失獨戶、鰥寡老人等弱勢群體和中低收入老年人納入保障性住房建設(shè)體系，為其提供年老生存期間的物質(zhì)生活資料和照料服務(wù)的養(yǎng)老模式。(印夢怡、徐叔競/文)