二手房交易 違約金追不上房價漲幅

去年8月26日，二手房交易火爆，北京市民在不動產(chǎn)登記事務(wù)中心排隊，房屋買賣合同糾紛也隨之攀升。圖/視覺中國

昌平法院上半年受理房屋買賣合同糾紛案同比增長近五成；賣方“坐地漲價”、毀約違約難獲法院支持

2015年至今年年初，北京二手房房價連續(xù)上漲，受利益驅(qū)動和政策影響，法院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量持續(xù)攀升。昨天上午，昌平法院召開新聞通報會，通過分析2015年至2017年上半年房屋買賣合同糾紛案件的審理情況，對二手房買賣的糾紛案例和成因進(jìn)行了分析，這其中因房價上漲導(dǎo)致賣方違約成本降低，成為二手房交易糾紛的一個突出原因。

據(jù)昌平法院統(tǒng)計，2015年至2017年上半年，昌平新收合同類糾紛案件數(shù)量分別為13185件、13149件、7412件。其中涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件，占合同類糾紛案件總數(shù)的比重為7.6%;2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長29%，占合同類糾紛案件總數(shù)比重為9.9%;2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長48%，占合同類糾紛案件總數(shù)的比重為13%。

由上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，昌平法院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量多，所占比重不斷增加，2016年和2017年上半年，房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量更是出現(xiàn)大幅度增長。

通報會上，昌平法院民一庭副庭長李笑指出，在司法實踐中，法院會通過審理案件打擊違約行為，保障房屋買賣交易市場的穩(wěn)定。

■ 探因

房價漲幅超過違約成本

在通報會上，昌平法院民一庭副庭長李笑介紹，通過對這類案件情況分析發(fā)現(xiàn)，糾紛產(chǎn)生的一部分原因是由于賣方欲提高房價而拒絕履行合同，也就是通常所說的“坐地漲價”，或者賣方故意拖延、不及時配合買方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買方不能按期批貸，進(jìn)而無法履行合同。

賣家為什么敢于堂而皇之地違約?李笑分析稱，按照交易慣例，房屋買賣合同約定的違約金為合同價款的20%，而一旦房價上漲幅度過快過高，違約成本便會低于房價上漲帶來的利益，為了獲取利益最大化，賣方會選擇違約或者阻礙合同繼續(xù)履行。

政策影響買方履約能力

李笑表示，在二手房交易過程中，財政、金融等政策性因素會對買方產(chǎn)生一定影響。以今年3月以來，北京市連續(xù)出臺多部購房政策為例，新政對購房資格、首付比例、貸款等均作出嚴(yán)格的規(guī)定，主要目的是打擊炒房。

從今年第2季度開始，受新政影響，部分買房人在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購房資格，或受貸款數(shù)額限制而沒有能力繼續(xù)履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或購房款。

房地產(chǎn)中介經(jīng)營不規(guī)范

李笑說,房屋買賣交易手續(xù)大多由房產(chǎn)中介公司啟動安排，買賣雙方簽訂的合同也多為中介機(jī)構(gòu)印刷好的格式合同。而中介機(jī)構(gòu)的居間水平和經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)良莠不齊，一部分中介機(jī)構(gòu)提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當(dāng)明確約定的期限,導(dǎo)致房屋買賣合同不能順利履行，引發(fā)買賣雙方爭議。

還有少數(shù)中介人員因急于獲得中介費，不嚴(yán)格審查房屋情況，造成合同無法履行。

■ 案例

賣家毀約違約 多被法院判敗訴

記者通過昌平法院、海淀法院和朝陽法院近期的案件梳理發(fā)現(xiàn)，賣家“坐地漲價”或者毀約違約，阻撓合同履行，通常情況下都不會獲得法院的支持。

房主愿雙倍返定金 法院判繼續(xù)履約

2016年7月27日，王先生與史女士簽訂房屋買賣合同，約定王先生向史女士購買位于昌平區(qū)回龍觀某小區(qū)的房屋，成交價格為333.5萬元。

此后，王先生起訴稱，合同簽訂后，他依約向史女士支付了購房定金10萬元、首付款40萬元。但因之后房屋價格大幅上漲，史女士明確告知自己房子不賣了，在沒有正當(dāng)理由的情況下拒絕繼續(xù)履行合同。王先生遂起訴至法院，要求判令史女士繼續(xù)履行合同，交付房屋、辦理房屋過戶手續(xù)，并支付違約金。

史女士辯稱不同意繼續(xù)履行合同，表示可以雙倍返還王先生購房定金20萬元。

昌平法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。本案雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。合同簽訂后，王先生依約履行了支付購房定金及首付款的義務(wù)，史女士拒絕履行合同構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金等違約責(zé)任。

最終法院判決王先生向史女士支付剩余購房款，史女士協(xié)助王先生辦理房屋過戶手續(xù)并交付房屋，并判決史女士給付王先生遲延履行違約金。

賣家反悔輸了官司 過戶并付違約金

金先生為方便孩子入托及上學(xué)，經(jīng)中介公司居間介紹，與張先生簽約買房，合同約定房屋成交價226萬元整，合同簽訂后，金先生即按照約定向?qū)Ψ街Ц读硕ń?0萬元和首付款30萬元整。但2016年4月25日，賣家卻短信告知其“房子不賣了”，要求單方解除合同。金先生于是起訴請求法院判令張先生、劉某繼續(xù)履行合同并支付違約金。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，金先生與張先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反國家法律強(qiáng)制規(guī)定，故法院確認(rèn)合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有約束力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守履行。

張先生于2016年4月25日單方通知金先生解除合同，導(dǎo)致金先生無法完成后續(xù)的繳稅、付款、過戶及抵押貸款手續(xù)，其行為構(gòu)成根本違約。

法院判決金先生一次性給付張先生剩余購房款186萬元;張先生、劉某協(xié)助金先生辦理涉案房屋的過戶手續(xù);張先生、劉某向金先生賠償違約金20萬元。(記者王巍)