近期,基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場受宏觀和微觀方面的影響,出現(xiàn)持續(xù)調(diào)整。宏觀來看,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期,資本市場整體波動(dòng)較大,REITs市場難免受到影響;微觀來看,首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來,REITs市場整體漲幅較大,市場價(jià)格正在經(jīng)歷由非理性波動(dòng)向圍繞內(nèi)在價(jià)值波動(dòng)的理性轉(zhuǎn)變過程中,投資者也需經(jīng)歷由過高預(yù)期向合理預(yù)期調(diào)整的過程。
持續(xù)分紅基礎(chǔ)不變,短期波動(dòng)不改長期投資價(jià)值
基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場核心基礎(chǔ)是底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值,收益的主要來源是相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅,二級(jí)市場價(jià)格將始終圍繞底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值波動(dòng)。短期看,REITs二級(jí)市場價(jià)格受產(chǎn)品供需、資金面寬裕度、市場情緒及投資者對(duì)REITs的認(rèn)知程度等因素影響,與其內(nèi)在價(jià)值有一定偏離度;但長期來看,基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域與國計(jì)民生高度相關(guān),決定其具有相對(duì)較強(qiáng)的抗周期能力。
【資料圖】
從20余只REITs披露的2022年年報(bào)來看,總體分紅情況可觀,多數(shù)可供分配比例在95%以上,可供分配金額完成率普遍說明目前REITs整體的估值具有一定合理性。拉長周期來看,隨著后期高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等板塊業(yè)績逐步修復(fù),REITs長期投資價(jià)值依然較好。
近期,多家原始權(quán)益人、基金管理人發(fā)布增持公告,體現(xiàn)了市場主要參與主體對(duì)REITs市場發(fā)展的信心和對(duì)當(dāng)下基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)可。各方需形成合力,共同促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的持續(xù)健康發(fā)展。
基金管理人持續(xù)提升信披質(zhì)量,增強(qiáng)投資人對(duì)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)度
基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行材料內(nèi)容豐富、涵蓋面廣、專業(yè)性強(qiáng),基金從獲批到詢價(jià),時(shí)間間隔往往較短,基金管理人、原始權(quán)益人需更加合理排布基金詢價(jià)前時(shí)間,進(jìn)一步提升路演質(zhì)量,做好項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研安排,做到項(xiàng)目“看得見、摸得著”,實(shí)現(xiàn)原始權(quán)益人、基金管理人和投資者的充分溝通交流,全面增強(qiáng)投資者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。
目前已上市REITs產(chǎn)品的基金管理人已通過現(xiàn)場調(diào)研、線上直播等方式實(shí)現(xiàn)與投資者的互動(dòng)交流。未來,建議基金管理人、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)適當(dāng)增加信息披露頻率,同時(shí)逐漸規(guī)范、豐富信息披露形式,形成線上、線下多渠道溝通機(jī)制。
引導(dǎo)機(jī)構(gòu)投資人建立完備投研體系夯實(shí)定價(jià)的研究基礎(chǔ)
建議引導(dǎo)機(jī)構(gòu)投資者夯實(shí)長期投資理念,建立系統(tǒng)的投研體系。基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一類創(chuàng)新的金融工具,試點(diǎn)不過三年時(shí)間,與股票、債券等成熟金融產(chǎn)品相比,市場尚處于發(fā)展初期,投資者的投資研究體系也處于逐步建立的過程中。廣大機(jī)構(gòu)投資者尤其是中小機(jī)構(gòu)投資者需逐步建立健全完備的REITs投研體系,夯實(shí)發(fā)行定價(jià)理論基礎(chǔ),增進(jìn)長期價(jià)值投資理念,適度降低完全依賴打新策略的REITs投資方式,充分考慮REITs長期存續(xù)、平穩(wěn)運(yùn)營的基礎(chǔ)設(shè)施屬性,著眼長期收益進(jìn)行布局。
此外,隨著個(gè)人投資者對(duì)REITs的認(rèn)知程度逐步提高,其在REITs產(chǎn)品二級(jí)市場定價(jià)過程中發(fā)揮越來越重要的作用,建議REITs產(chǎn)品適當(dāng)調(diào)整投資者結(jié)構(gòu),提高個(gè)人投資者比例,為REITs市場注入更多活力。
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