全國首個對黨建引領(lǐng)作出規(guī)定的物業(yè)管理法規(guī)

新條例在第九條中提出，鼓勵和支持黨員業(yè)主通過法定程序成為業(yè)主委員會成員，發(fā)揮模范帶頭作用，依法履行職責(zé)。加強社區(qū)黨組織、居民委員會對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制。這也是全國首個提出在物業(yè)管理領(lǐng)域?qū)h建引領(lǐng)作出規(guī)定的物業(yè)管理法規(guī)。

解讀：在現(xiàn)實生活中遇到物業(yè)糾紛，經(jīng)常存在業(yè)主“事前不參與、事后找政府”的現(xiàn)象，這就需要基層黨組織和優(yōu)秀業(yè)主、黨員業(yè)主發(fā)揮先鋒模范的引領(lǐng)作用，保證和推動物業(yè)管理活動依法有序開展。不過需要注意的是，黨員業(yè)主仍需通過法定程序成為業(yè)主委員會成員依法履行職責(zé)，不是對業(yè)主組織的取代。

電子投票系統(tǒng)提高業(yè)主大會開會和決議效率

新條例在第三十六條中規(guī)定，市物業(yè)管理行政主管部門建立統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)等有關(guān)單位應(yīng)當予以協(xié)助。電子投票系統(tǒng)建設(shè)、維護、管理經(jīng)費列入財政預(yù)算，不得向業(yè)主收取費用。

解讀：業(yè)委會換屆、更換物業(yè)公司等小區(qū)重大事項決策，都需召開業(yè)主大會并得到一定比例的業(yè)主同意通過。對于一些較大小區(qū)，召集符合法定人數(shù)的業(yè)主開會非常不易，也很難找到足夠大的會場，經(jīng)常出現(xiàn)一人一個票箱四處找人投票的難題。電子投票系統(tǒng)的建立將通過現(xiàn)代科技信息手段，解決業(yè)主大會召集難、決策難的問題。與不動產(chǎn)登記信息實現(xiàn)共享后，還能解決業(yè)主身份進行認證的問題，提高選舉、投票的公信力。

招投標平臺提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平

新條例在第五十六條中規(guī)定，市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理招投標平臺。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過物業(yè)管理招投標平臺，以招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵業(yè)主大會通過物業(yè)管理招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當將服務(wù)內(nèi)容、標準、期限、選聘方法以及選聘結(jié)果向業(yè)主公示。

解讀：對住宅物業(yè)前期選聘進行規(guī)范，開發(fā)商選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)應(yīng)當通過平臺進行，對于非建設(shè)單位的選聘行為不作強制，平臺對業(yè)主開放后，業(yè)主大會可通過平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。平臺將與物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理相結(jié)合，通過平臺可以了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況，包括經(jīng)營信息、誠信信息等，有利于推動形成規(guī)范的物業(yè)服務(wù)市場，形成良性競爭關(guān)系，促進行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

聲音

注重監(jiān)管 加強監(jiān)督

希望條例更具操作性和重監(jiān)管

對新規(guī)的執(zhí)行和落地，家住誠豐逸翠園的業(yè)主楊女士充滿期待，她認為新規(guī)越來越人性化，但后續(xù)如何實際有效地落地執(zhí)行方是關(guān)鍵所在。對此，楊女士表示需要引入監(jiān)管制度，讓新規(guī)不僅是停留在紙面上，更是落在實處。

而作為與新規(guī)打交道最多的業(yè)主委員會，他們則更關(guān)心條例的可操作性。誠豐逸翠園業(yè)委會主任盧先生認為，新條例需要更加細化內(nèi)容、更加明確各項責(zé)任、更具操作性。他舉了一個簡單的例子，對沒有維修基金的小區(qū)，有重大維修項目，小區(qū)各方該怎么做，應(yīng)該要有指引。“有了明確的指示，將避免許多開發(fā)商、物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛。”盧先生稱。

建議細化監(jiān)事會制度加強監(jiān)督

每天都會處理許多大小物業(yè)糾紛的梅華街道南村居委會書記林文勝也認為，新規(guī)能否發(fā)揮作用和改善物業(yè)問題，關(guān)鍵在于能否有完善的監(jiān)管機制。他表示，要讓業(yè)主和物業(yè)公司有良好的溝通，少不了業(yè)委會，可很多業(yè)委會卻難擺正自己位置，容易權(quán)利過大。要做好平衡，建議在現(xiàn)有基礎(chǔ)上細化監(jiān)事會制度，同時引入議事制度，通過業(yè)委會、監(jiān)事會、議事代表三方相互制衡共同出力，家園才能更民主更和諧。“目前轄區(qū)多個小區(qū)都在推行這種模式，收到了不錯的效果。”林文勝稱。

鏈接

條例出臺背景

2008年4月1日珠海市頒布實施了《珠海市物業(yè)管理條例》，2010年市人大常委會曾對《珠海市物業(yè)管理條例》的個別條款作過修改。但隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理新矛盾、新問題不斷產(chǎn)生，同時國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》等法規(guī)陸續(xù)頒布實施，原條例已不能滿足當前的實際需要，亟需重新制定條例進行相應(yīng)的修訂補充和完善。

為此，條例的修改納入2016年市人大常委會立法計劃。在立法形式上，采取了“廢舊立新”的方式，由市政府組織《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的起草，2016年6月，經(jīng)市政府審議通過并提請市人大常委會審議。2016年7月至2017年11月期間，市人大常委會對條例草案進行了五次審議，并于2017年11月22日表決通過。