北京樓市新政周年：約30次調(diào)控 成交量降近四成

“9·30”周年：

北京約30次調(diào)控，樓市成交降近四成

首付、房貸利率“雙升”，樓市成交量價齊跌;機構(gòu)人士稱房價攀升態(tài)勢得到了遏制，從各方面封堵了房地產(chǎn)炒作的空間

2017年9月28日，小街橋附近房產(chǎn)中介。新京報記者 彭子洋 攝

一年前的9月30日晚，一則樓市調(diào)控信息讓國慶長假并不平靜。

當晚，北京發(fā)布樓市調(diào)控新政，購買首套普通自住房的首付款比例要不低于35%，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買二套房的，無論有無貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

新一輪圍繞首付款比例、貸款利率不斷提升的樓市調(diào)控大幕開啟。此后，上海、廣州、深圳等一線城市及部分房價上漲過快的共計20多個城市密集出臺針對房地產(chǎn)市場的限購限貸政策。

2017年3月17日，北京升級版政策“認房又認貸”空降。二套房購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

北京樓市調(diào)控政策開啟了密集出臺政策的全面從嚴態(tài)勢，一系列配套政策陸續(xù)出臺。據(jù)新京報記者統(tǒng)計，銀行機構(gòu)一年連續(xù)5次提升首套個人住房貸款利率。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，9·30開始的本輪調(diào)控潮一年，北京發(fā)布約30次調(diào)控政策，樓市成交跌38.9%。整體看，市場成交量在9·30及3·17連續(xù)2輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，北京樓市成交全面萎縮。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，“9·30新政”以來，成交量不斷下降，房價持續(xù)攀升的態(tài)勢得到了遏制。同時，限售等政策不斷強化，租賃市場的政策不斷強化，這或成為后續(xù)房地產(chǎn)市場長效發(fā)展機制的重要組成部分。

量價齊跌，北京樓市降溫明顯

9·30調(diào)控一年來，北京樓市量價齊跌，其中，成交量跌幅明顯。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去一年，北京新建住宅簽約27667套，二手房住宅簽約167923套。整體來看，北京二手房+新建住宅簽約195590套，同比跌幅達到了38.9%。特別是3·17政策后，跌幅明顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，特別是進入5月以后，成交量持續(xù)走低，從6月開始，北京連續(xù)多月成交量低于1萬套。市場價格跌幅處于全國第一。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月份70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，3·17新政半年后，15個熱點城市房價環(huán)比漲幅3年來首現(xiàn)全面停漲。

國家統(tǒng)計局二手房價格指數(shù)顯示，8月四個一線城市的二手住宅價格與上月相比，北京下降0.9%，上海下降0.2%，深圳下降0.2%，廣州持平。8月北京二手房價格跌幅連續(xù)四個月領(lǐng)跌全國。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年8月份，北京新建商品住宅成交面積為36萬平方米，環(huán)比減少13%，同比減少60%。同時，北京8月份新建商品住宅成交均價為44706元/平米，環(huán)比減少8%。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，北京8月份住宅成交繼續(xù)環(huán)比下跌，充分說明在認房又認貸、商住房交易管制等政策框架下，投資投機需求得到有效抑制。同時，目前房價從持續(xù)攀升的態(tài)勢得到了遏制。

張大偉分析認為，過去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國及北京歷史紀錄，一年內(nèi)發(fā)布了超過30次各種調(diào)控措施：經(jīng)過連續(xù)5個多月的樓市調(diào)控，隨著初期各種政策持續(xù)發(fā)布后，市場對政策逐漸適應。隨著政策進入平穩(wěn)周期，市場繼續(xù)下探空間不大。

房貸利率一年上調(diào)5次

“限貸”成為這一輪調(diào)控的主基調(diào)。除了提升首付比例之外，房貸利率也不斷上調(diào)，成為重要的調(diào)控舉措之一。

在2016年9月30日之前，首套房貸利率曾多次出現(xiàn)松動，彼時首套房貸利率85折成為主流，不過，如匯豐銀行等部分銀行執(zhí)行首套房貸最低貸款利率8折優(yōu)惠。

2016年底，北京房地產(chǎn)交易中介收到內(nèi)部通知，自2017年1月1日起，所有銀行貸款利率折扣最低九折。元旦后首個交易日1月3日，新京報記者從多家銀行處獲悉，自2017年元旦起，首套房房貸利率折扣最低九折起。

3月17日，北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。在“認房又認貸”的同時，提高購房首付比例。

四天后的3月21日，新京報獨家獲悉，工商銀行、建設(shè)銀行等16家銀行北京分行一致決定，即日起，縮小首套房貸款利率優(yōu)惠幅度，由不低于貸款基準利率的0.9倍調(diào)整為不低于貸款基準利率的0.95倍。

4月30日晚間，新京報記者獨家獲悉，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續(xù)回到基準利率，二套房貸利率則在基準利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。

自6月5日起，民生銀行首套房貸利率執(zhí)行在基準利率基礎(chǔ)上最低上浮10%;二套房貸利率仍然實行在基準利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。

近期，北京地區(qū)多家銀行再次宣布上調(diào)首套房房貸利率。9月19日，新京報記者從浦發(fā)銀行北京分行獲悉，該行近期首套房房貸利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮20%。四大行于9月14日、15日、16日調(diào)整了政策，首套房房貸利率從基準利率調(diào)升到基準利率的1.05倍。目前，北京地區(qū)首套房貸利率多為在基準利率基礎(chǔ)上上浮5%到10%。

對于利率調(diào)整，人民銀行北京營業(yè)管理部表示積極支持。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，近期北京地區(qū)出現(xiàn)的基準利率上浮是北京按揭貸款歷史上最嚴格的政策。

房地產(chǎn)專家、上海祥源投資公司董事長康紅恩表示，目前各地政府的動作，都在往房地產(chǎn)長效機制考慮。都在往去杠桿，尤其是個人購房去杠桿，去投資化，防范金融風險的角度考量，這實質(zhì)是在真正落實“房子是用來住的”概念?？偠灾康禺a(chǎn)落實到居住功能是大勢所趨。