租賃時代已經(jīng)悄然開啟，租金更成為近期房地產(chǎn)市場的熱門詞匯。對于穩(wěn)定租賃市場，深圳正計劃出“大招”。

昨日，證券時報記者在2018年中國深圳國際房地產(chǎn)博覽會住房租賃展租賃專場論壇上獲悉，深圳正探索建立全市穩(wěn)租金商品房項目制度，將采取嚴(yán)格的租金管制，第一批試點(diǎn)項目也在本次房博會上亮相。

據(jù)悉，穩(wěn)租金商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并組織運(yùn)營，在一定期限內(nèi)只租不售，接受政府主管部門的租金管控或指導(dǎo)，面向在深圳工作的未購房居民出租的商品房。穩(wěn)租金商品房通過租金傳導(dǎo)效應(yīng)，引導(dǎo)市場合理定價，有利于完善住房租賃政策法規(guī)，減輕新市民的居住負(fù)擔(dān)，優(yōu)化營商環(huán)境，構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。

穩(wěn)租金商品房的基本特點(diǎn)是租金管控、對象范圍廣、租房排隊、有限租期、智能化監(jiān)管等。其中，租金管控即實(shí)行“一房一價”，起始租金要通過市場評估，不得超過同類價格。采取“一年一調(diào)”的租金管制方式，在每年年末對所掌握的房源租金進(jìn)行調(diào)整，漲幅參考的標(biāo)準(zhǔn)會綜合考慮當(dāng)年市場發(fā)展形勢以及周邊的租金價格、CPI的增長速度或者是人均可支配收入的增長率等，年租金增長率不超過正負(fù)5%，在合同中進(jìn)行租金漲幅約束。對象范圍廣，即面向所有在深圳納社會保險一年以上、沒有任何形式自有住房和政策性租賃房的居民;租房排隊，即符合條件的居民可以在系統(tǒng)中提交申請并排隊;有限租期，即首次租賃期限為三年以內(nèi)，可續(xù)租不超過兩年，最高是五年;智能化監(jiān)管，指通過指紋鎖和人臉識別的認(rèn)定技術(shù)的應(yīng)用，能夠確保租房的安全和誠信，尤其是針對現(xiàn)在的試點(diǎn)項目，要求所有的開發(fā)商給所有的房源配備的是指紋鎖，這使入住人在剛開始入住的時候通過物業(yè)管理公司的身份識別以后，錄入入住人的指紋信息，隨后所有房源的指紋鎖更換功能全部由物業(yè)公司掌握，個人不能操作，以防在租房過程中出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)租的行為發(fā)生。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會房地產(chǎn)業(yè)處的付菲菲博士還提到，穩(wěn)租金商品房所有的產(chǎn)權(quán)和租金收益完全歸開發(fā)商自己所有，這樣比較有利于進(jìn)行一些資產(chǎn)證券化的探索，包括發(fā)行一些REITs。

據(jù)悉，位于南山區(qū)的塘朗城精品公寓將作為穩(wěn)租金商品房試點(diǎn)項目，由深圳地鐵集團(tuán)與深業(yè)集團(tuán)共同成立的公司——深圳市朗通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)經(jīng)營。本次作為試點(diǎn)的穩(wěn)租金商品房房源為二期C座248套公寓，預(yù)計2019年初可上線出租運(yùn)營，2019年9月交房入住。

穩(wěn)租金商品房試點(diǎn)也讓人聯(lián)想起深圳之前推出了多幅“只租不售”土地。近日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心公布3宗居住用地的出讓信息，分別位于龍華、光明以及大鵬新區(qū)。其中，光明A511-0037宗地和大鵬G15401-1507宗地建設(shè)70年自持租賃住房，光明宗地競配建人才住房，大鵬宗地競配建公共租賃住房，建成后限70年自持。

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，7月深圳全市住宅租金為每平方米71.1元，上調(diào)1.91%，自2017年以來，深圳整體租金總體呈現(xiàn)上漲趨勢，今年前7個月持續(xù)上漲。雖說深圳租賃市場的房源中絕大部分仍來自房東個人出租，但長租公寓和房企進(jìn)駐城中村改造帶來的連鎖反應(yīng)不得不引起重視，在此輪爭論中也被指為推高房租租金的“元兇”。公開信息顯示，深圳市規(guī)土委答復(fù)了“關(guān)于全力保障勞動者租房權(quán)益，遏制住房租金非理性上漲”的提案，并提出多項舉措嚴(yán)防“城中村”借改造、統(tǒng)一租賃之機(jī)變相漲價，提出進(jìn)一步加強(qiáng)城中村住房改造后統(tǒng)一租賃的指導(dǎo)和監(jiān)管，引導(dǎo)企業(yè)改造為產(chǎn)品豐富、層次多樣、價格低廉的租賃房源，防止“城中村”房源規(guī)?；脑爝\(yùn)營后帶動片區(qū)租金投機(jī)性上漲。

作為備受關(guān)注的一線城市，深圳樓市近年持續(xù)火熱，但在全國調(diào)控浪潮的背景下，深圳對房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控持續(xù)收緊，限價、限售等地方性政策陸續(xù)出臺?，F(xiàn)在，房租快速上漲被推上風(fēng)口浪尖之后，有市場人士認(rèn)為這可能不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)，因高企的房租將迫使租房者壓縮開支。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，穩(wěn)租金商品房試點(diǎn)將為深圳市民提供長期價格穩(wěn)定的租賃產(chǎn)品，但政策影響程度要根據(jù)試點(diǎn)租賃房源的量來看，量大影響面才會比較廣，對其他商品房房東的心理預(yù)期才會帶來影響，才能實(shí)現(xiàn)將試點(diǎn)的平價租金向周邊小區(qū)傳遞，乃至向大片區(qū)甚至全市傳遞。