機(jī)構(gòu)：地價(jià)連續(xù)四個(gè)月下跌 下半年土地市場料將加速降溫

當(dāng)前，全國土地市場分化嚴(yán)重，一線城市成交量進(jìn)一步萎縮;二線城市呈現(xiàn)降溫趨勢;三線城市則量漲價(jià)跌。8月1日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年7月40城土地市場報(bào)告》顯示: 7月份，受監(jiān)測的40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比下跌，土地出讓均價(jià)連續(xù)四個(gè)月同比下跌。今年以來，土地成交溢價(jià)率保持低位，多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄。

從土地出讓面積來看，7月份，易居方面監(jiān)測的40個(gè)典型城市土地成交建筑面積3946.4萬平方米，環(huán)比下跌2.8%，同比增長11.7%。40城整體環(huán)比增幅由6月份的44.4%轉(zhuǎn)跌至-2.8%。易居方面指出，造成該現(xiàn)象的原因主要是，6月份一二線城市環(huán)比跌幅較大，分別達(dá)到了25.2%和11.6%。

從土地出讓金收入來看，7月份，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2138.4億元，環(huán)比上漲19.3%，同比下跌5%，土地出讓金連續(xù)2個(gè)月同比下跌。2018年1月至7月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入12591.3億元,同比增長10.5%。

從價(jià)格來看，7月份，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4586元/平方米，環(huán)比下跌1.5%，同比下跌13.5%。易居研究院研究員沈昕分析表示，“造成該現(xiàn)象的原因在于，一是整個(gè)土地市場降溫明顯，甚至多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象;二是三線城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價(jià)。”

最后，在土地成交溢價(jià)率方面，7月份，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率19.1%，與6月相比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比下降19.9個(gè)百分點(diǎn)。從歷史數(shù)據(jù)看，土地成交溢價(jià)率可以反映市場的冷熱程度。綜合以往數(shù)據(jù)，受監(jiān)測城市的土地溢價(jià)率曾經(jīng)在2016年9月達(dá)到歷史高點(diǎn)，當(dāng)年全國“地王”頻現(xiàn)。2016年9月，政策開始由松轉(zhuǎn)緊，各類調(diào)控政策不斷在熱點(diǎn)城市蔓延，市場逐漸降溫，土地成交溢價(jià)率也進(jìn)入下行通道，下行趨勢延續(xù)至今。

沈昕表示，“需要指出的是，過去一年土地溢價(jià)率快速下滑，也與熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。預(yù)計(jì)2018年全年40城土地成交溢價(jià)率仍將穩(wěn)定在較低區(qū)間。”

“7月份，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積與6月份相比小幅下跌，年初累計(jì)土地成交面積同比增幅也有所放緩。同時(shí)，40城土地成交均價(jià)也連續(xù)4個(gè)月同比下跌，整個(gè)市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢”。沈昕進(jìn)一步分析認(rèn)為，考慮到各地市場的逐漸降溫和房企資金趨于緊張，房企購地節(jié)奏將有所放緩，預(yù)計(jì)今年土地成交建筑面積的增幅將介于2011年和2014年之間，全年全國土地成交面積同比增幅在3%左右。

不僅如此，沈昕認(rèn)為，“隨著金融環(huán)境的收緊，房企的資金壓力逐漸加劇，購地方面也會(huì)更加理性，近期部分熱點(diǎn)城市的土地市場已經(jīng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。預(yù)計(jì)隨著土地市場的降溫，土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。”

7月31日，中央政治局會(huì)議指出，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

沈昕分析預(yù)測，“在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國的土地市場仍會(huì)逐漸降溫”。