濟(jì)南首推限房?jī)r(jià)地塊：不管啥地價(jià)　房?jī)r(jià)最高1.1萬(wàn)

繼孫村片區(qū)推出濟(jì)南首宗“只租不售”地塊、5 年內(nèi)住宅不能漲價(jià)地塊后，17 日高新區(qū)再放大招：大學(xué)科技園出讓的一宗居住用地商品房銷(xiāo)售價(jià)格不高于 11000元/平方米，這是去年山東出臺(tái)樓市調(diào)控 14 條意見(jiàn)后，濟(jì)南首次實(shí)施“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”土地出讓模式。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，土拍限價(jià)房最大的沖擊是消除房?jī)r(jià)非理性看漲的預(yù)期。

政策解讀

建成后最高1.1萬(wàn)/㎡，房?jī)r(jià)有了“天花板”

位于齊魯大學(xué)科技園創(chuàng)新谷加速器北側(cè)推出一宗土地面積62852平方米的居住地塊，約94畝。該地塊地上容積率最大為1.6，適合開(kāi)發(fā)多層或小高層的低密度產(chǎn)品。在最新公布的掛牌文件中，該地塊最大的亮點(diǎn)是為引進(jìn)專(zhuān)家和高端人才，控制片區(qū)房?jī)r(jià)，商品房源銷(xiāo)售價(jià)格不高于11000元/平方米;宗地內(nèi)設(shè)置垃圾集中回收系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)入戶。據(jù)高新區(qū)國(guó)土規(guī)劃建設(shè)局工作人員說(shuō)，該宗地是“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”模式在濟(jì)南首次落地，宗地內(nèi)商品房源面向社會(huì)銷(xiāo)售，限定價(jià)格后就不允許開(kāi)發(fā)企業(yè)再漲價(jià)。

單價(jià)不高于11000元的商品住宅意味著什么?先看看長(zhǎng)清區(qū)樓市，有現(xiàn)貨的樓盤(pán)寥寥無(wú)幾，在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)在9000元至1萬(wàn)元水平，大學(xué)園附近的中建長(zhǎng)清湖二手房掛牌價(jià)已超過(guò)1萬(wàn)元，甚至達(dá)到1.1萬(wàn)元。也就是說(shuō)，1.1萬(wàn)元將是一個(gè)“天花板”價(jià)格。

返回頭再看大學(xué)園地塊，起始樓面價(jià)不到4000元，又有濟(jì)南首條軌交R1線和園博園潛在利好，最大1.6的容積率，適宜開(kāi)發(fā)小高層、搭配洋房產(chǎn)品，如果不限價(jià)的話，將來(lái)上市后會(huì)輕松突破1.1萬(wàn)元。“雖然這個(gè)價(jià)格在長(zhǎng)清來(lái)看也不算低，但對(duì)去年拿地企業(yè)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于天花板價(jià)格。”山東合富輝煌副總許傳明認(rèn)為。

有何作用

從源頭上防止高價(jià)地推高房?jī)r(jià)

東部出讓地塊“只租不售”、限漲價(jià)，西部出讓地塊限房?jī)r(jià)……2018年伊始，由高新區(qū)土地出讓刮起的新風(fēng)會(huì)影響濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎?

傳統(tǒng)土地招拍掛采取出價(jià)高者得地的模式，往往高地價(jià)會(huì)傳導(dǎo)到銷(xiāo)售端，帶來(lái)高房?jī)r(jià)，這在2016年下半年?yáng)|部區(qū)域土拍中有明顯體現(xiàn)。去年山東出臺(tái)樓市調(diào)控14條意見(jiàn)，提出改進(jìn)住宅用地出讓方式，探索采取“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。在今年全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)上，對(duì)于樓市調(diào)控則進(jìn)一步提出“防止高價(jià)地推漲房?jī)r(jià)”。語(yǔ)句變化傳遞的信息，就是在土地出讓環(huán)節(jié)給市場(chǎng)降溫。

新的土地出讓模式是否會(huì)在全市范圍推開(kāi)?市國(guó)土部門(mén)有關(guān)人士認(rèn)為，會(huì)關(guān)注高新區(qū)先行先試取得的有益經(jīng)驗(yàn)，新的出讓模式從長(zhǎng)期來(lái)看有利于遏制樓市投資現(xiàn)象、培育租賃住宅市場(chǎng)，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)認(rèn)真研判市場(chǎng)政策和目標(biāo)客戶群體，從而核算拿地成本，更加理性拿地，“實(shí)際上從去年年底以來(lái)，濟(jì)南土地市場(chǎng)已開(kāi)始降溫。”

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗認(rèn)為，限價(jià)房的出現(xiàn)消除了對(duì)房?jī)r(jià)非理性預(yù)期，這種精準(zhǔn)的限制措施有助于市場(chǎng)供給鏈朝良性循環(huán)方向發(fā)展，“當(dāng)然要起到多大的作用，還要看操作環(huán)節(jié)。”

還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高新區(qū)通過(guò)土地出讓方式扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展有其特定性，其他區(qū)域尚難以復(fù)制，對(duì)上述“只租不售”、限漲價(jià)、限房?jī)r(jià)地塊，從盈虧平衡、資金回籠等角度民營(yíng)企業(yè)就很難涉足，因此具有國(guó)企背景的平臺(tái)或國(guó)企帶頭來(lái)做的可能性更大。