(原標(biāo)題：萬科焦慮：加速回款去庫存 收縮多元業(yè)務(wù))

時(shí)代周報(bào)記者 蔡穎 發(fā)自廣州

多次房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)，萬科總是率先洞察。這一次，萬科董事長郁亮表示，行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)真實(shí)來臨，而活下去是基本要求。

在前不久的媒體溝通會(huì)上郁亮表達(dá)出對(duì)行業(yè)的焦慮，他焦慮如何找到新的發(fā)展渠道、新的路徑等。

作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，萬科焦慮心態(tài)早已有跡象可循。8月20日，萬科半年報(bào)顯示，萬科上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%。而在2016年、2017年同期，萬科的銷售金額增速分別為69.9%和45.8%，其銷售金額的同比增長率急速下滑。

在開發(fā)業(yè)務(wù)增長緩慢，面臨被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手趕超的同時(shí)，萬科在新業(yè)務(wù)的拓展上表現(xiàn)激進(jìn)。住宅租賃被列為公司核心業(yè)務(wù)，通過并購、參股等方式，物流地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)也發(fā)展迅猛。

不過就目前看來，萬科的主要營業(yè)收入以及利潤來源是住宅開發(fā)，多元化業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)有限，仍處在投入階段。

地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢(shì)的漸失以及多元業(yè)務(wù)發(fā)展的緩慢使得萬科倍感壓力。在萬科南方區(qū)域9月度例會(huì)上，萬科將“活下去”作為基本要求，“收斂”和“聚焦”成為企業(yè)戰(zhàn)略。

6300億元銷售回款任務(wù)

根據(jù)萬科公布的2018年年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額3046.6億元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

而在營業(yè)收入、凈利潤都取得了不錯(cuò)增速的同時(shí)，萬科的銷售增長不太理想。

萬科上半年的合同銷售額為3046.6億元，同比增速不足一成，而在2016年和2017年同期，萬科的銷售金額分別增長了69.9%、45.8%。

與此同時(shí)，萬科銷售金額增幅滯后于行業(yè)水平。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1–6月全國商品住宅銷售金額5.66萬億元，同比14.8%。

郁亮檢討反思了開發(fā)業(yè)務(wù)。他指出，萬科很多員工對(duì)最基本的市場(chǎng)信號(hào)沒有反應(yīng)，失去了發(fā)現(xiàn)客戶的能力，產(chǎn)品力也在不斷削弱，管理動(dòng)作根本沒有考慮如何應(yīng)對(duì)政策調(diào)控。

銷售增速放緩、調(diào)控政策收緊的壓力下，銷售回款作為考核企業(yè)現(xiàn)金流的重要指標(biāo)尤為重要。

郁亮表示，萬科并未沒意識(shí)到回款延遲或沒有回款的時(shí)候所帶來的損失，因此四個(gè)區(qū)域需要對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理。

在2018年上半年，萬科的銷售滾動(dòng)回款率在93%以上。但郁亮坦言，萬科有6300億元回款目標(biāo)，目前還有一半多沒完成。這意味著，在今年不足百日的時(shí)間內(nèi)，萬科需要完成剩余50%的任務(wù)量。

感受到資金和生存壓力，萬科也下達(dá)了鐵令：如果6300億元回款目標(biāo)沒有達(dá)成，萬科所有的業(yè)務(wù)都可以停掉。

回款率的關(guān)鍵在去化率。能否迅速將已經(jīng)蓋好的房子賣掉，仍然是房企最重要的命題。

郁亮表示，如果按照目前的銷售情況，集團(tuán)年末會(huì)有1000億元的長期庫存。為加大回款率，萬科目前多個(gè)一線以熱點(diǎn)城市的新房市場(chǎng)已正通過降價(jià)促銷的方式來加速出貨。

早在2012年，萬科便開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，重新定位為“城市配套服務(wù)商”。在2017年年報(bào)中，萬科提出升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。事實(shí)上，萬科在世界500強(qiáng)地位的提高，都依賴于開發(fā)業(yè)務(wù)。

郁亮表明，行業(yè)轉(zhuǎn)折到來的時(shí)候，需要開發(fā)業(yè)務(wù)來拉長有序増長的時(shí)間，來換得新業(yè)務(wù)發(fā)展的空間，實(shí)現(xiàn)開發(fā)業(yè)務(wù)本質(zhì)的調(diào)整。

多元業(yè)務(wù)戰(zhàn)線收縮

萬科是行業(yè)中轉(zhuǎn)型探索多元化業(yè)務(wù)最早同時(shí)也最為徹底的房企，通過收并購等方式，萬科相繼拓展了物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老、滑雪度假與文化娛樂等多個(gè)全新業(yè)務(wù)。

通過資本運(yùn)作迅速做大規(guī)模后，萬科的多元業(yè)務(wù)仍需面臨著資金沉淀、回報(bào)周期長等盈利難題。

此前，萬科對(duì)新業(yè)態(tài)的發(fā)展給予了充分的試錯(cuò)時(shí)間。根據(jù)郁亮給出的時(shí)間表，創(chuàng)新業(yè)務(wù)要形成一個(gè)可行的模式，至少需要3年時(shí)間。

而在整體利潤縮減、資金緊張的背景下，目前萬科收縮多元化戰(zhàn)線的意圖十分明顯。郁亮斬釘截鐵地表示，做了3年還沒做成的業(yè)務(wù)不要再做。3年都沒做成的業(yè)務(wù)，在過去可能會(huì)再給3年的時(shí)間或者換個(gè)團(tuán)隊(duì)去做，但在今天需要對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行收斂和聚焦的時(shí)候，應(yīng)該及時(shí)關(guān)閉。

這意味在現(xiàn)有的已開展的新業(yè)務(wù)中，部分業(yè)務(wù)面臨調(diào)整或是淘汰的命運(yùn)。

萬科試水產(chǎn)品創(chuàng)客空間在最新的業(yè)務(wù)中已不見蹤跡。原定的兩個(gè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及消費(fèi)地產(chǎn)退出主要位置。目前，萬科在住宅租賃、物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲(chǔ)等業(yè)務(wù)上表現(xiàn)較進(jìn)取。

2018年萬科將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)。截至今年6月30日，萬科長租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個(gè)主要城市，今年上半年新增房源6萬間，累計(jì)獲取房間數(shù)超過16萬間，累計(jì)開業(yè)超過4萬間。

物流倉儲(chǔ)服務(wù)方面，通過收購普洛斯，萬科已成為中國最大的物流地產(chǎn)運(yùn)營商。截至6月底，萬科物流倉儲(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)已進(jìn)入全國32個(gè)主要城市，服務(wù)客戶60余家，累計(jì)已獲得項(xiàng)目84個(gè)，總建筑面積626萬平方米。

在2018年7月，萬科通過并購方式獲得太古實(shí)業(yè)有限公司旗下在上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫。

商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，萬科的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)印力共管理126個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積915萬平方米，已開業(yè)自持項(xiàng)目79個(gè)，包括53個(gè)購物中心。

組織重建加速落地

隨著創(chuàng)新性業(yè)務(wù)的陸續(xù)落地，與之匹配的頂層制度設(shè)計(jì)、組織重建也隨之產(chǎn)生。

集團(tuán)組織重建的次序是“先業(yè)務(wù)后管理、先一線后總部”。據(jù)萬科表示，目前總部組織重建已經(jīng)完成，接下來各個(gè)事業(yè)部需要進(jìn)行新一輪的組織重建。總部新的架構(gòu)中取消原有的部門設(shè)置，另成立事業(yè)發(fā)展中心、管理中心、支持中心三大中心。

組織管理上也趨于扁平化，萬科取消部門分管領(lǐng)導(dǎo)和部門經(jīng)理，除集團(tuán)合伙人外三大中心由26個(gè)中心合伙人進(jìn)行管理。

“集團(tuán)中心合伙人只占中心20%的比例，總部的大P和中心合伙人加起來不超過1/3，這是硬性規(guī)定。”郁亮強(qiáng)調(diào)總部必須保證頭小身子大，各個(gè)業(yè)務(wù)單位要根據(jù)業(yè)務(wù)的自身情況設(shè)計(jì)好結(jié)構(gòu)比例，確定比例后，不能出現(xiàn)隨員工晉升和流動(dòng)而改變了結(jié)構(gòu)比例的情況。

在組織重建的過程中，萬科也給予了在職員工轉(zhuǎn)崗機(jī)會(huì)，新進(jìn)入的城市和項(xiàng)目多的城市如果需要補(bǔ)充人，可以在區(qū)域內(nèi)調(diào)劑，進(jìn)而維持最低的新動(dòng)力招生量。

隨著內(nèi)部組織變革的完成，薪酬體制的調(diào)整步伐亦在加速進(jìn)行。

在7月1日的夏季例會(huì)上，萬科內(nèi)部宣布了重構(gòu)職級(jí)工資體系的方案。

郁亮表示，薪酬結(jié)構(gòu)的調(diào)整中，將從集團(tuán)合伙人的工資中拿一部分出來，激勵(lì)奮斗者。不管是博士、本科還是大專，只按能力和業(yè)績定崗定薪，以后換崗必須換薪，同一起跑線，一年一起立。

一名萬科內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，業(yè)務(wù)梳理過程中勢(shì)必有人會(huì)離開萬科，目前屬于正常的人事變動(dòng)，大部分員工的工資水平不受影響，更重要的是結(jié)構(gòu)調(diào)整。