廈門樓市眾生相：買房人在觀望　炒房客被套牢?

一位曾從事過房地產(chǎn)行業(yè)的人士說，廈門房價的這一輪下跌，就是一個投資客逐步退出的過程。而廈門樓市，也終將回歸理性。“就像大海的潮水，有漲有落，只不過潮退了，就可以看出誰在裸泳了。”

在一場大雨之后，立秋之后的北京已經(jīng)有了絲絲涼意。而在廈門，高溫日比往年幾乎多了一倍。8月以來，被稱為“夏日魔王”的副熱帶高壓持續(xù)統(tǒng)治著廈門。而讓廈門處于全國輿論漩渦的卻并不是它持續(xù)的高溫，而是關(guān)于房價“暴跌”的傳聞。這些天，島上的人們，無論是身處鬧市中的星巴克、麥當勞還是在環(huán)島的海濱浴場，都在爭論著廈門房價的走勢。

8月初，“廈門樓市崩盤”被市場熱議，有自媒體報道稱“廈門地價相比2016年幾近腰斬，2016年的高價地有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣，相比2017年3月高峰期，島內(nèi)每平米已經(jīng)下降了1萬元-1.5萬元/平方米，島外下跌6000-1萬元/平方米”。一些評論文章更是直言廈門樓市“崩盤”、“神話”破滅。

林釗是廈門一家房地產(chǎn)自媒體的主編。他這兩天格外忙，無數(shù)的外地朋友打電話問他廈門樓市“崩盤”的情況。“廈門的樓市是在調(diào)整，是在最嚴格的限購限售令下，廈門樓市的投資客已經(jīng)沒有生存空間。一部分泡沫在破滅，但絕對不是崩盤。對于崩盤論，我們很氣憤，準備寫文章反擊。”

廈門樓市到底怎么了?北京青年報記者日前來到廈門，探訪樓市的真實情況。

中介 “房價比高峰時每平方米降了約1萬元”

8月9日，廈門思明區(qū)蓮岳路上的一家千千房中介門店經(jīng)理李佳告訴北青報記者，廈門房價的確降了，她所在門店主要代理的幾個小區(qū)比如育秀里、蓮岳里現(xiàn)在均價在四萬八左右，比高峰時期降了大約1萬元每平方米。蓮岳里一套兩室兩廳66平方米的房子，賣300萬元，還有議價空間，附近有松柏一小這樣的優(yōu)質(zhì)小學，已經(jīng)掛了好些日子還是無人問津。“以前都是好幾個人搶一套房，門店都擠滿了，現(xiàn)在店里來看房的人很少，一個月也難成交幾套房。”

思明區(qū)麥田房產(chǎn)體育路店的一名業(yè)務經(jīng)理劉偉則表示，今年小區(qū)的掛牌價每平方米差不多跌了5000元左右，跌幅在10%左右。沒有傳聞中的那么厲害，下跌比較厲害一般是那種過度炒作的“老破小”，一些品質(zhì)比較好的小區(qū)調(diào)整幅度很小。“與其說是全面暴跌，不如說廈門樓市開始分化，房產(chǎn)交易開始趨于理性。”

廈門湖里區(qū)的一個中介也表示，島內(nèi)房價普遍跌了1萬元每平方米，島外跌了5000元到10000元每平方米左右。由于議價空間變大，二手房掛牌價和實際成交的價差也比較大。“買房的客戶都會參考2016年底的價位，高于2016年底的價格都很難成交。如果下跌持續(xù)，去年廈門最猛的一波漲幅將被抹平。”

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上來看，今年1-7月，廈門二手住宅掛牌均價分別為50908元、51000元、51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元。廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018上半年廈門二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%;與2017年下半年相比，環(huán)比下跌25.42%。

北青報記者注意到，在廈門的許多資訊網(wǎng)站，許多業(yè)主直接掛出房源賣房。“大降65萬急售”“一口價、打八折”“誠心買條件還可以談”等字眼頻繁出現(xiàn)在賣房信息中。一名中介人士稱，目前許多房東急著拋售房子，買房人多次下調(diào)房價或者承諾保稅已經(jīng)非常普遍。

“但客戶普遍的心理是買漲不買跌”，李佳對北青報記者表示，由于沒有成交量，廈門的好多小的房產(chǎn)中介門店都已經(jīng)沒有了生意，許多門店的員工都開始轉(zhuǎn)行，一位做了好多年房地產(chǎn)經(jīng)紀的朋友前幾天剛轉(zhuǎn)型去做保險了。

買房人 “再等等，不要當最后的接盤俠”

雖然樓市成交慘淡，廈門卻不乏在觀望中猶豫的買房群體。姚雯是廈門的一位公務員，2013年在廈門島外集美區(qū)買了一套房子，不到五年，她150萬元左右買的70平方米的兩居室在去年高峰時期已經(jīng)升值到了近300萬元，由于考慮到孩子上學的問題，她一直想把房子置換到島內(nèi)。這兩個月，她一邊尋找新房，不斷在島內(nèi)看房，一邊在著手賣房。

這兩個月，姚雯感覺她是陷入了一個兩難的境地。一方面是自己的房子掛出去以后無人問津，在跟中介商量之后，她把價格降到了260萬元，來了幾個看房客，其中有一個要價240萬元，結(jié)果一猶豫，這位看房人就已經(jīng)在同小區(qū)定了另外一套房，已經(jīng)交完定金了。另一方面，島內(nèi)的中介天天給她打電話，推銷特價房，打折房。

姚雯所在小區(qū)出售的房源有二十幾套。她說，“以前是賣方市場，看中的房源一猶豫就被人搶走了，現(xiàn)在壓力轉(zhuǎn)移到了賣房人身上了。買賣雙方的心理博弈已經(jīng)悄然發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。買房人現(xiàn)在都不著急，慢慢挑，中介現(xiàn)在都反過來幫著買房人砍價。”

姚雯說，她的孩子明年幼升小，還有大約半年多的時間，她還可以再觀望觀望。

在廈門從事教育行業(yè)的王楠也是觀望群體的一員，她原本打算入手一套島內(nèi)的小一居，但親戚朋友們都勸她再看看，廈門的樓市過去幾年漲的太多了，現(xiàn)在的下跌可能才剛剛開始。“我好多朋友都勸我，寧可再等等，等這一波降價潮穩(wěn)定下來，不要當最后的接盤俠。”

開發(fā)商 “在廈門拿地越來越艱難”

廈門翔安區(qū)位于廈門島的北部，按照廈門城市總規(guī)劃，廈門將構(gòu)建起“一島一帶雙核多中心”的組團式海灣城市，翔安新城將作為廈門城市副中心，承擔東北部發(fā)展的重任。一條10分鐘左右車程的隧道連接了廈門島與翔安新城。過去兩年，這里是房地產(chǎn)開發(fā)的一個熱點區(qū)域，各大開發(fā)商紛紛砸重金在此購地，呈抱團之勢。許多房地產(chǎn)觀察人士將這里的地價和房價的變動視為廈門樓市的風向標。

公開信息顯示，今年7月2日，翔安X2018P01地塊最終成交總價達15.98億元，樓面價21182元每平方米，被海晟奪得。翔安X2018P02地塊，被特房以總價17.02億元、樓面價19814元每平方米競得。這兩宗土地出讓后引起市場熱議。

因為，在不到一年前，2016年8月26號，離此處不遠的地方，2016XP06地塊由融創(chuàng)以30.76億元、樓面價為37512元每平方米競得，溢價率142%。翔安2016XP04地塊由廈門融僑以42.18億元的總價競得，樓面價38345元每平方米，溢價率139.66%。

雖然這兩個時期拍賣的地塊區(qū)位屬性并不完全一致，但廈門地價“腰斬”的傳聞即由此而來。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認為，2016年地塊和2018年新出讓地塊相比，一個位于地鐵環(huán)繞的熱點新城，一個直線距離在2.4公里至2.8公里的非熱點區(qū)域。但廈門地價的下跌在廈門房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來已是不爭的事實。

廈門克而瑞機構(gòu)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近兩年廈門土地樓面價確實直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價為21879元每平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時期相比，則下降約三成。

多名廈門開發(fā)商人士告訴北青報記者，廈門地價的下降主要受土地拍賣政策的影響。7月2日，廈門出臺“一次性銷售”土拍限制，10萬平方米以下住宅用地必須一次性銷售。這對開發(fā)商傳統(tǒng)的售樓方式起了顛覆作用。以前開發(fā)商都是一塊地分多次銷售，可以根據(jù)行情的變化調(diào)節(jié)銷售量和價格，以后就要一次性開盤，統(tǒng)一入市，開發(fā)商面臨的不確定性一下提升了很多。尤其是現(xiàn)在地價高企、樓市不穩(wěn)的時期，開發(fā)商會非常被動。

“開發(fā)商捂盤惜售的空間被堵死了。這是一個針對性很強的調(diào)控措施。”多名廈門房地產(chǎn)人士坦言。

廈門一名房地產(chǎn)開發(fā)商表示，他們對目前的廈門樓市已經(jīng)感覺到了危險，多數(shù)中小開發(fā)商都已經(jīng)不敢在廈門拿地了。“在廈門拿地越來越艱難，不確定性也大，我現(xiàn)在已經(jīng)放棄了廈門市場，轉(zhuǎn)戰(zhàn)鄭州?，F(xiàn)在好多原來在廈門的開發(fā)商都轉(zhuǎn)戰(zhàn)鄭州、合肥這樣的中部城市。”

售樓處營銷人員 “開發(fā)商是在虧錢賣房”

8月8日，北青報記者來到翔安新城，經(jīng)過過去兩年開發(fā)商的拿地潮，這里樓盤林立，云集了融創(chuàng)、世茂、融僑等知名開發(fā)商，據(jù)某地產(chǎn)網(wǎng)站不完全統(tǒng)計，這里有20多個樓盤正在開盤或者是等待開盤。寬闊的馬路上并沒有多少行人，只有建筑工人在工地上頂著酷暑在施工作業(yè)。

北青報記者以看房客的身份走訪了融創(chuàng)東南府(2016XP06地塊)和附近的世茂國風長安。在這兩個售樓處，北青報記者剛一停車，營銷人員就過來打傘，非常熱情。

世茂國風長安售樓處營銷人員隨即介紹起樓盤的情況：“我們這個樓盤位于翔安南部新城，緊鄰具有‘海綿功能’的鼓鑼公園，小區(qū)不遠處有在建的兩條地鐵，距離正在建設中的廈門新機場只有10公里左右，離海岸線只有幾百米，從廈門島穿過翔安隧道一出來拐幾個彎就到了小區(qū)，未來升值潛力大”。

該營銷人員介紹，小區(qū)的樓盤分為兩大部分，兩棟高層和十棟疊墅，高層目前正在銷售中，疊墅有5棟已經(jīng)售罄，一棟正在熱銷，另外4棟暫時還沒有開盤。由于政府房地產(chǎn)調(diào)控之后的限價，高層的均價就在3.6萬到3.8萬元每平方米之間，帶精裝修。而這個地塊是37512元每平方米的拿地樓面價，非常便宜。而疊墅的產(chǎn)權(quán)面積在110-150平方米，總價大約在500萬元到800萬元每套。“開發(fā)商是在虧錢賣房，只當作是向客戶讓利了。”

北青報記者觀察發(fā)現(xiàn)，前來看房的客戶寥寥無幾，一個小時之內(nèi)都沒看到有其它看房客前來，售樓處工作營銷人員大都在閑聊或者刷手機。

北青報記者了解到，由于附近樓盤眾多，開發(fā)商面臨的競爭激烈，再加上樓市觀望情緒濃厚，開發(fā)商采取了贈送產(chǎn)權(quán)面積等促銷手段，部分開發(fā)商還對后期開盤的項目進行了降價。8月8日，北青報記者詢問融創(chuàng)東南府和世茂國風長安的營銷人員前期售罄樓盤的價格等銷售信息，營銷人員均三緘其口，并表示這些信息上頭已經(jīng)收走，目前沒法調(diào)閱。

新景祥廈門市場研究中心一份報告顯示，廈門樓市下半年有多個新項目將入市，且部分地塊要求一次性取得預售許可證，商品住宅供應量有望迎來小高峰。新房銷售市場的競爭將更加激烈。

炒房客 “這輩子最失敗的生意就是去廈門炒房”

廈門樓市的這一輪調(diào)整，很多炒房客被深度套牢。他們中的多數(shù)人，沒有想到調(diào)整會來得這么快。

2016年，廈門的樓市還異?；鸨?。龍巖、漳平、泉州許多企業(yè)家都抱團前往廈門炒房。作為一個常年生活在閩西小山村的農(nóng)民，鐘明從未想過自己有一天會在廈門買房，他更沒有想到的是，這只是他噩夢的開始。

鐘明是福建龍巖人，做了多年的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易，后來和人合伙成立了一家農(nóng)業(yè)公司，承包經(jīng)營近百畝土地種植煙草和經(jīng)營果樹、仙草等，公司一年大概能給他帶來30多萬元的利潤。

2017年年初，他用廈門親戚的購房資格在廈門同安投資了一套房產(chǎn)。他全款購買的這套房子花了180多萬元。其中100萬元是他多年經(jīng)營農(nóng)業(yè)的積蓄，30萬元是金融公司的借款，還有50萬元的民間高利貸。鐘明說，他當時預測購入的房產(chǎn)至少還能漲50%，要是能翻倍的話就抵得上辛辛苦苦干農(nóng)業(yè)很多年。

剛開始，他買入的房子還在漲價，市值達到了200多萬。隨著廈門樓市的火爆，廈門的房地產(chǎn)調(diào)控措施也步步趨緊。在2016年出臺的限購基礎上，廈門陸續(xù)出臺政策加碼調(diào)控，一次比一次嚴厲，2017年3月25日起，廈門新購買的住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。廈門也成為全國范圍內(nèi)首個對居民購房出臺“限售”政策的城市。

鐘明說，樓市的調(diào)整剛開始征兆并不明顯。直到幾個月前，賣房的越來越多，價格也一路下行。鐘明在同安購入的房產(chǎn)也跌回了成本價，除去稅費，現(xiàn)在賣出肯定虧本，而他目前光利息已經(jīng)支付了30多萬元。由于競爭的激烈，鐘明的農(nóng)業(yè)公司今年盈利大幅下降。這些利潤現(xiàn)在全部用來支付貸款的利息。他不但全部資產(chǎn)被房產(chǎn)套住，他每年還要支付的利息超過15萬元。

農(nóng)民企業(yè)家鐘明已經(jīng)被廈門樓市深度套牢。他說，“這輩子最失敗的生意就是去廈門炒房”。

前地產(chǎn)人士何斌告訴北青報記者，像鐘明這樣的例子在廈門很多，并且不算極端。在過去幾年樓市的高峰期，眾籌炒房、集資炒房在廈門是個非常普遍的現(xiàn)象。“我當時勸住了好多人，但最鬧心的是自己的妹妹沒有勸住，現(xiàn)在也被套牢了。”

何斌說，前幾年，廈門樓市火爆的時候，民間的金融借貸非常發(fā)達，做民間借貸的公司非常多，隨著樓市的降溫，這些公司現(xiàn)在銷聲匿跡了，都改行做其它項目了。

廈門思明區(qū)體育路附近的某房產(chǎn)中介門店一名經(jīng)理告訴北青報記者，就在前兩個月，藍灣國際的一名業(yè)主，1000多萬元的房子直降100多萬元甩賣。雖然房子賣了近900萬元，但后來知道這名業(yè)主光網(wǎng)貸就欠了800多萬元，已經(jīng)扛不住了。

這名經(jīng)理說，他平常能接觸到很多這樣的例子，去年進入的那些炒房客，現(xiàn)在普遍大套要虧100萬才能出手，小套也要虧50萬元左右。

何斌說，廈門房價的這一輪下跌，就是一個投資客逐步退出的過程。而廈門樓市，也終將回歸理性。他指了指不遠處的海岸線說：“就像大海的潮水，有漲有落，只不過潮退了，就可以看出誰在裸泳了。”