多地樓市政策進(jìn)一步升級(jí) “差別化”成調(diào)控主方向

繼去年“3.17”樓市新政滿一年后，各地房地產(chǎn)調(diào)控力度并未放松。從2018開年至今，已有多個(gè)城市啟動(dòng)新一輪的樓市調(diào)控。而從各地的實(shí)際政策來看，“差別化”也正在成為下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要特征。

多地啟動(dòng)新一輪調(diào)控

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2018年1月以來，包括蘭州、三亞、淄博、濟(jì)陽等13個(gè)城市發(fā)布了樓市調(diào)控的新政策。而就在“3.17”新政一周年之后，多個(gè)熱點(diǎn)城市又相繼啟動(dòng)新一輪的樓市調(diào)控。

3月21日，大連市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)住房限購進(jìn)行分區(qū)調(diào)控。為防止房價(jià)過快上漲，將中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)列為限制區(qū)域。對(duì)大連市戶籍居民家庭與非戶籍居民家庭進(jìn)行區(qū)分限購。在差別化住房信貸政策方面，將中心城區(qū)單人住房公積金最高貸款額度由45萬元下調(diào)至40萬元。

3月27日，長沙市住建委下發(fā)《關(guān)于實(shí)施差別化購房措施的通知》，從當(dāng)日起長沙市限購區(qū)域內(nèi)商品住房銷售實(shí)行差別化調(diào)控措施，將優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。

3月28日，杭州市住保房管網(wǎng)連發(fā)兩篇文章稱，為維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序，杭州對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范一直保持嚴(yán)管高壓態(tài)勢(shì);同時(shí)宣布，開展專項(xiàng)整治行動(dòng)，從嚴(yán)打擊各類違規(guī)行為，將采取公開搖號(hào)全程公證的方式，以切實(shí)規(guī)范市場(chǎng)銷售行為。

就在同一天，深圳市多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布通知，要求在二手房交易中，貸款評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房屋評(píng)估價(jià)，這三個(gè)價(jià)格，要實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”。所謂三價(jià)合一，指的就是，二手房交易中的貸款評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房管局計(jì)稅評(píng)估價(jià)，這三個(gè)價(jià)格要統(tǒng)一起來。

3月30日，西安市住房保障和房屋管理局下發(fā)“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知”，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得以房源緊俏、后期漲價(jià)等誘使購房人搶購。

另外，包括成都、武漢、廣州、鄭州以及海南等地，均在3月底之前宣布出臺(tái)房地產(chǎn)新政。

“差別化”是主方向

盡管多地集中發(fā)布新政，但值得注意的是，本輪調(diào)控仍繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

其中，大連、淄博、衢州等地，差異化調(diào)控從“因城施策”升級(jí)為“因區(qū)施策”。同時(shí)，大連、阜陽、昆明等地出臺(tái)的調(diào)控政策表明，“限售”范圍進(jìn)一步拓展。此外，今年的樓市政策在保持嚴(yán)厲調(diào)控的態(tài)勢(shì)之外，限售政策已下沉到三四線城市及縣區(qū)。

而杭州、成都、西安則加入搖號(hào)購房城市之列，將搖號(hào)作為調(diào)控手段之一。自此，搖號(hào)與限購、限貸、限價(jià)、限售一道成為樓市調(diào)控新標(biāo)配。據(jù)了解，購房搖號(hào)的先行者已經(jīng)有不少。目前包括上海、南京、武漢在內(nèi)的多個(gè)城市已經(jīng)實(shí)施購房公證搖號(hào)政策。

海南方面則繼續(xù)加碼“限購”。3月31日，海南省住建廳網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，要求全省加強(qiáng)嚴(yán)格購房資格審查，非該省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房。五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售。非該省戶籍居民家庭購買住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。

湖北省則決定建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控會(huì)商制度，將共享全省房地產(chǎn)市場(chǎng)交易、供地、金融等信息和政策，共同加強(qiáng)市場(chǎng)研判和政策研究，指導(dǎo)各地制定和調(diào)整調(diào)控政策，并聯(lián)合監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)和問題。

深圳的“三價(jià)合一”政策，即二手房交易中的所有價(jià)格都統(tǒng)一(成交價(jià)、評(píng)估價(jià)以及網(wǎng)簽價(jià))，并且按照這個(gè)價(jià)格來計(jì)稅以及申請(qǐng)貸款。在業(yè)內(nèi)看來，這一招，被認(rèn)為是遏制“陰陽合同”“高評(píng)高貸”的重要舉措。

調(diào)控中短期不會(huì)放松

針對(duì)樓市調(diào)控的下一步走勢(shì)，同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中短期內(nèi)，堅(jiān)持差別化調(diào)控與“樓市去投資化”為主要方向，核心一二線城市樓市調(diào)控不會(huì)放松，強(qiáng)金融監(jiān)管已成為常態(tài)。對(duì)于房企而言，融資渠道收窄;對(duì)于購房者來說，首付比例難降，且商業(yè)銀行購房貸款利率提升、貸款審批周期拉長，致使購房門檻和成本升高。非核心經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，三四線城市和縣區(qū)去庫存將持續(xù)。

中長期內(nèi)，建立和完善房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制是重點(diǎn)工作，在完善現(xiàn)有的法律制度、金融監(jiān)管、財(cái)稅征管體制等基礎(chǔ)上，放活土地機(jī)制(如農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體用地改租賃房等)，促使新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)長效機(jī)制中的重要環(huán)節(jié)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似杭州出臺(tái)搖號(hào)政策，是希望通過此類政策來穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，類似長沙的讓剛需購房者優(yōu)先購房，也是一種較為靈活的政策。而從實(shí)際情況看，當(dāng)前市場(chǎng)確實(shí)還存在較熱的上漲因素。近期部分城市的管控，和杭州的邏輯都是類似的，說明潛在的需求很大，但供應(yīng)端的量沒有起來，所以在二季度進(jìn)行管控也成為一個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)。

關(guān)于深圳的“三價(jià)合一”政策，目的是為了防范部分做高房屋評(píng)估價(jià)進(jìn)而多貸款的現(xiàn)象。所以深圳類似做法，其實(shí)也是對(duì)當(dāng)前住房貸款市場(chǎng)的一個(gè)規(guī)范。從類似做法也可以看出，當(dāng)前對(duì)于二手房的價(jià)格評(píng)估更加精細(xì)化，精準(zhǔn)定價(jià)必然有助于包括報(bào)稅、貸款等業(yè)務(wù)的統(tǒng)一，既方便核算，也規(guī)避了各類虛高報(bào)價(jià)或做低價(jià)格的做法。

在業(yè)內(nèi)看來，對(duì)于深圳類似政策，預(yù)計(jì)全國其他城市也會(huì)跟進(jìn)，這也是當(dāng)前存量房市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要改革。尤其是隨著信息技術(shù)和評(píng)估技術(shù)的改善，二手房交易的合規(guī)性可以得到體現(xiàn)，同時(shí)也促進(jìn)了二手房交易中的公平性和穩(wěn)定性。(王日晨)