房企融資渠道面臨全面收緊的局面。近日恒豐銀行一份被曝光內(nèi)部文件顯示，其于1月29日下發(fā)關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的通知，而恒豐銀行隨后也表示這是基于銀行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整作出的正常經(jīng)營決策，屬于暫時性內(nèi)部管理措施。與此同時，銀監(jiān)會以及各地銀監(jiān)局出政策和開罰單“兩手抓”，對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)融資實行高壓監(jiān)管。

除了商業(yè)銀行信貸渠道，信托公司銀信合作業(yè)務(wù)以及房企發(fā)債融資也依然受到監(jiān)管層嚴(yán)控。業(yè)內(nèi)人士表示，房企融資通道進(jìn)一步縮緊，資金鏈壓力將雪上加霜。隨著調(diào)控持續(xù)，樓市進(jìn)入調(diào)整期，資金獲取或成為2018年房企業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。

銀行融資面臨嚴(yán)監(jiān)管

去年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定“打好防范化解重大風(fēng)險攻堅戰(zhàn)，重點是防控金融風(fēng)險”，并明確“促進(jìn)形成金融和實體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)”。業(yè)內(nèi)人士表示，目前金融業(yè)涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)總體平穩(wěn)，但金融資源過于集中在房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生較大風(fēng)險，做好這一重點領(lǐng)域的風(fēng)險防范勢在必行。在國家整體房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)之下，相關(guān)部門對涉及房地產(chǎn)企業(yè)融資的違規(guī)行為已經(jīng)體現(xiàn)出監(jiān)管高壓態(tài)勢。

銀監(jiān)會1月發(fā)布《2018年整治銀行業(yè)市場亂象工作要點》，第五條市場亂象就是“違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”。上海銀監(jiān)局于1月29日下發(fā)《上海銀監(jiān)局關(guān)于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》，就并購貸款展開進(jìn)一步規(guī)范?！锻ㄖ芬?，開展并購貸款必須符合規(guī)定的原則和條件，并購貸款用途應(yīng)符合國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，并購貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開發(fā)土地項目公司股權(quán)并購的，應(yīng)按照穿透原則管理。如發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行不符合業(yè)務(wù)開辦條件或違法違規(guī)，不能有效控制并購貸款風(fēng)險的，將采取責(zé)令暫停并購貸款業(yè)務(wù)及行政處罰等監(jiān)管措施。

從年初至今，各地銀監(jiān)局開出的多張罰單也直指銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供違規(guī)融資的行為。如，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的事實，被浙江銀監(jiān)局處以20萬元人民幣罰款;漢口銀行存在通過同業(yè)投資通道違規(guī)向“四證不全”的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款的事實，被湖北銀監(jiān)局處以50萬元的罰款，3名相關(guān)責(zé)任人也受到了警告處分;交通銀行廈門分行因違規(guī)發(fā)放土地融資，內(nèi)部控制不足，未能防范假按揭、假征信、假評估等，“三查”不盡職，導(dǎo)致貸款被挪用，向四證不全的項目發(fā)放固定資產(chǎn)貸款，也被廈門銀監(jiān)局罰款150萬元。

在宏觀調(diào)控和監(jiān)管高壓之下，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的表內(nèi)外融資也處于一種相對從緊的狀態(tài)，尤其對于新增授信，一直較為謹(jǐn)慎。在恒豐銀行上述內(nèi)部文件曝光后，一位股份制銀行人士也對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，其銀行內(nèi)部對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策一直是執(zhí)行“授信余額不增加”。

房企尋求多渠道融資

在銀行渠道收緊的背景下，一些有條件的房企也欲加快在債券市場融資的節(jié)奏。不過，境內(nèi)發(fā)債的渠道也依然處在嚴(yán)管之下。

最近，不少房企在境內(nèi)申請發(fā)債。2日，華僑城宣布，證監(jiān)會批復(fù)向合格投資者公開發(fā)行總額不超過人民幣130億元公司債券。華夏幸福日前也公告稱，公司收到上交所關(guān)于其非公開發(fā)行公司債券掛牌轉(zhuǎn)讓無異議的函，發(fā)行總額不超過50億元。首開擬進(jìn)行非公開發(fā)行公司債60億元。

不過，記者也了解到，企業(yè)獲得監(jiān)管部門債券發(fā)行批復(fù)并不意味著立刻就能發(fā)債，目前，在國家整體的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)之下，監(jiān)管部門仍會嚴(yán)控房企的發(fā)債節(jié)奏。實際上，盡管房企融資需求旺盛，但境內(nèi)發(fā)行債券渠道依然是收緊的。

和過去兩年的整體趨勢一致，一些房企將視線投向海外市場，并盯上可轉(zhuǎn)債這一品種。1月30日，中國恒大在港交所發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2023年到期的180億港元可換股債券，年利率4.25%。碧桂園方面日前也發(fā)行了156億港元可轉(zhuǎn)換債券。同時，公司還以配股的方式融資約64億港元。

實際上，在房企融資通道全面收緊的背景下，資金獲得已經(jīng)成為房企業(yè)務(wù)的重中之重。連一向以資金鏈著稱的萬科，近日也釋放對現(xiàn)金流的重視。萬科此前發(fā)布公告稱，萬科董事會主席郁亮不再兼任總裁、首席執(zhí)行官，該職位由祝九勝繼任。郁亮坦言，萬科一直以來都堅持“以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)”，祝九勝的工作就是對于資金的把控。

警惕還款高峰資金風(fēng)險

日前，華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長任志強(qiáng)指出，2010-2014年的5年間，房企債務(wù)只有8000多億元。2015-2016年兩年間，房企新增債務(wù)達(dá)到8500億元。據(jù)他估算，2017-2019年房企整體還債規(guī)模將超一萬億元。其中，2018年，還債額度將達(dá)3300億元;2019年額度達(dá)到4700億元。

同時，有業(yè)內(nèi)人士表示，從2015年和2016年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的期限結(jié)構(gòu)就可以預(yù)知：2015年占總量44%的房地產(chǎn)公司債采用了3+2年的期限結(jié)構(gòu)，有4%采用3+3模式;2016年發(fā)行的房地產(chǎn)公司債中，分別有18%和7%的債券采用了2+1年和2+2年的期限結(jié)構(gòu)，這些結(jié)構(gòu)的公司債都將在2018年進(jìn)入回售期，應(yīng)警惕回售帶來的企業(yè)流動性風(fēng)險。

“房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)連跌7個季度，樓市變盤時點臨近。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員賴勤表示，從2015年一季度開始,中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升,于2016年一季度達(dá)到階段性高點，此后便一路下滑至今,由“寬松”變?yōu)?ldquo;偏松”,由“偏松”變?yōu)?017年三季度的“正常”,并在四季度變?yōu)?ldquo;偏緊”,已連續(xù)下跌 7個季度。他預(yù)計，2018年一季度，金融環(huán)境將小幅收緊,中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將停留在“偏緊”區(qū)間。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的高負(fù)債行業(yè)，在市場調(diào)控繼續(xù)收緊，資金面繼續(xù)偏緊的情況下，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，資金鏈斷裂風(fēng)險急劇上升。因此，能活下來的企業(yè)勢必要“耗得起”。

張宏偉認(rèn)為，隨著年終行情的退去,一二線城市和三四線城市的銷售將先后下滑,預(yù)計未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速仍將下滑，而結(jié)算周期拉長。他預(yù)計，2018年第三季度將成為房企資金兌付壓力窗口期。(記者 梁倩 張莫)