“刀刃上”的均衡 2018年樓市須防范三大風(fēng)險

2017年，在從嚴(yán)調(diào)控不斷加碼和機(jī)制建設(shè)積極推進(jìn)的雙重作用下，樓市急劇升溫趨勢得到了控制，通過各方主體博弈和角力，市場進(jìn)入短暫的弱均衡狀態(tài)。一、二線城市在分化中降溫，三四線城市在分化中升溫，市場總體保持穩(wěn)中有升但增幅下降的趨勢。

與此同時，樓市整體風(fēng)險可控并有所下降。但必需清醒地看到：當(dāng)前的樓市均衡是“刀刃上”的均衡，當(dāng)前的樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的穩(wěn)定。與此同時，一些城市樓市的價格泡沫和數(shù)量泡沫比較嚴(yán)重。

2018年，中國樓市預(yù)計將步入穩(wěn)中有降的新一輪調(diào)整期。

房價增幅將有所下降，個別城市增幅為負(fù)，商品住宅銷售增幅同比明顯下降甚至轉(zhuǎn)負(fù)，投資增速同比也將有所回落。與此同時，住房租賃市場將會明顯升溫，一、二線城市的租賃價格和交易可望提升。

但在炒房因素沒有根除的情況下，樓市波動是常態(tài)的，穩(wěn)定是暫時的。在泡沫高懸、行政高壓、制度突變和市場調(diào)整等“冰火油汽”交融的情勢下， 2018年樓市將面臨前所未有的不確定性挑戰(zhàn)。

調(diào)控部門需要保持清醒的頭腦，高度重視防范和有效化解多種因素、多個領(lǐng)域與多種可能的樓市風(fēng)險，尤其以下三大可能因素帶來的風(fēng)險。

中新社發(fā) 周長國 攝

一、預(yù)期調(diào)整帶來的連鎖風(fēng)險

樓市泡沫越大，破滅的概率越大，預(yù)期對市場的作用越重要。存在較大泡沫的重點城市的樓市，在走完較長高漲期而邁入調(diào)整期后，“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松”的政策信號，將使市場放松調(diào)控的希望逐漸落空，在越來越多的一、二線城市價格下降松動背景下，再加上若有意外事件沖擊，有可能導(dǎo)致市場預(yù)期急劇逆轉(zhuǎn)。

第一，預(yù)期調(diào)整帶來價格下降失速的風(fēng)險。

一旦預(yù)期發(fā)生改變，房價下降失速，可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂、家庭資產(chǎn)大幅縮水、金融機(jī)構(gòu)的呆壞賬增多等一系列連鎖反應(yīng)，從而影響經(jīng)濟(jì)和金融的穩(wěn)定發(fā)展。按照2014年的經(jīng)驗，房價下跌首先會引發(fā)一系列社會穩(wěn)定。目前一些重點城市的房價收入比已在1:10以上，超過合理區(qū)間即：1:3-6的兩倍。如果降幅超過50%，回到合理水平，則不少家庭的“貸款價值比”(loan-to-value ratio，LTV)將小于1，貸款購房家庭將面臨斷供違約風(fēng)險。2018年開發(fā)企業(yè)面臨還債高峰期，房價下降過速惡化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，也將加劇開發(fā)企業(yè)信貸違約風(fēng)險。

第二，預(yù)期調(diào)整帶來庫存再度凸顯的風(fēng)險。

2017年三四線城市高歌猛進(jìn)的貨幣化棚改、去庫存、高價拍地導(dǎo)致的火爆市場形勢下，這些城市的房地產(chǎn)再投資和再開發(fā)大幅增長，而一旦市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，需求瞬間消失，大量過剩庫存將會暴露，這些城市可能要再次上演更加艱難的去庫存故事。

為此防范預(yù)期調(diào)整帶來的連鎖風(fēng)險，在積極去泡沫、去杠桿的同時，需要將預(yù)期作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要觀測目標(biāo)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制，根據(jù)市場形勢和預(yù)期的變化，及時做出相機(jī)決策，與此同時，主動引導(dǎo)和有效穩(wěn)定好市場預(yù)期。

中新社發(fā) 張浪 攝

二、政策變動引發(fā)的市場波動風(fēng)險

由于利益機(jī)制沒有改變，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒有結(jié)束，各方炒房沖動沒有消減，樓市是政令高壓下的降溫和趨穩(wěn)。但嚴(yán)厲的調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)一年多，且力度逐漸加重，范圍不斷擴(kuò)大，在取得明顯效果的同時，一方面，調(diào)控副作用積累和衍生出一些問題，另一方面，市場各方尤其是地方政府承受日益不堪的壓力。

第一，政策完善被誤讀引發(fā)市場波動風(fēng)險。

在市場極度脆弱的情勢下，政策稍微變化都會被市場關(guān)注并產(chǎn)生過度反應(yīng)。鑒于此前一些城市樓市出現(xiàn)“堰塞湖”、土地住房“價格倒掛”、新房舊房“價格倒掛”等問題。主管部門提出分類調(diào)控等完善性政策指引，隨即引發(fā)市場政策轉(zhuǎn)向的過度解讀。

而未來根據(jù)新問題和新形勢的政策指引變化，既有可能為地方政府放松調(diào)控提供了機(jī)會，也有可能引發(fā)市場產(chǎn)生政策方向的誤讀和猜測，進(jìn)而導(dǎo)致相關(guān)主體非理性的亢奮和市場波動。

第二，調(diào)控政策變相放松導(dǎo)致市場反彈風(fēng)險。

地方政府作為市場主體和調(diào)控主體的雙重身份，隨著財政收入和經(jīng)濟(jì)增長壓力的日益劇增，放松調(diào)控政策可能性也在迅速增加。即便在國家主管部門強(qiáng)調(diào)繼續(xù)從嚴(yán)的情況下，一些城市已經(jīng)開始了變相的政策松動。如，二線城市出臺優(yōu)惠政策吸引大學(xué)以上人才落戶。如果不加及時制止，相信未來會有更多城市采取更多的措施讓調(diào)控政策打折。而一旦調(diào)控政策執(zhí)行放松或者部分解除，很可能導(dǎo)致再度市場強(qiáng)烈反彈和泡沫快速放大。

第三，去庫存和因城施策的導(dǎo)致過熱轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

過去幾年的去庫存及因城施策的調(diào)控，成效巨大，值得肯定。但也帶來了：2015年一線城市領(lǐng)漲，2016年二線城市領(lǐng)漲，2017年三四線城市領(lǐng)漲，從而支撐市場持續(xù)高漲。2018年若“庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作”，意味著這些城市將繼續(xù)有一些優(yōu)惠和鼓勵政策，對市場將產(chǎn)生較大影響，2018年部分四線及以下縣城潛藏著領(lǐng)漲和過熱的可能性。另外，有鑒于過去兩年一、二線城市剛需和改善性需求均受到抑制，2018年政策調(diào)整導(dǎo)致此需求釋放，也可能帶動市場升溫。

為此，建議在政策上堅持“支住禁炒”調(diào)控政策不放松，在輿論上做出必要及時的澄清，不再強(qiáng)調(diào)“三四線和縣城主動庫存”問題，進(jìn)一步將調(diào)控措施機(jī)制化和制度化：根據(jù)住房供求關(guān)系和價格波動決定政策松緊，將住房的供求關(guān)系和價格波動與土地、金融和住房的潛在供給。

中新社發(fā) 周長國 攝

三、制度重塑的帶來不確定性風(fēng)險

為化解房地產(chǎn)風(fēng)險，2018年住房改革和長效機(jī)制建設(shè)需要并將會提速。但過去無論是總體經(jīng)濟(jì)體制改革，還是住房制度改革，均曾出現(xiàn)因參與方利益博弈導(dǎo)致目標(biāo)出偏帶來風(fēng)險的問題。本次建立“多種形式供應(yīng)和多渠道保障的租售并舉的住房制度”改革的重要內(nèi)容是：住房租賃制度體系構(gòu)建。但從目前住房租賃核心和配套制度等創(chuàng)新看，已經(jīng)潛藏或顯現(xiàn)目標(biāo)出偏的風(fēng)險和隱患。而其他如在房地產(chǎn)稅、開發(fā)主體多元化等方面有所動作也將對市場產(chǎn)生影響。

第一，集體建設(shè)用地改革存在潛在風(fēng)險。

利用集體建設(shè)用地開發(fā)經(jīng)營租賃住房是最可喜制度改革。但是，首先，農(nóng)村集體組織作為土地所有者的存在產(chǎn)權(quán)相對模糊和內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)失效等問題，容易產(chǎn)生決策失誤，領(lǐng)導(dǎo)操控、貪污腐敗和內(nèi)部糾紛等。其次，目前制度漏洞可能導(dǎo)致一些社會資本與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合謀，通過無限期地租賃農(nóng)村集體建設(shè)用地建“租賃房”，進(jìn)行“以租代售”，刺激農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn)開發(fā)狂潮，加劇樓市固有的波動。再次，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)不配套，進(jìn)而導(dǎo)致租賃市場供需不匹配和房源大量空置。

第二，住房租賃金融制度創(chuàng)新面臨風(fēng)險。

發(fā)展住房租賃必需有配套的金融和金融制度支持，潛力巨大的住房租賃也是金融資本新藍(lán)海。目前眾多金融機(jī)構(gòu)積極探索創(chuàng)新金融制度，金融資本似有大舉租賃市場之勢。但一些制度創(chuàng)新潛藏著目標(biāo)出偏的風(fēng)險：其中，“存房貸”會不會幫助持有住房的房東套錢，成為再購房的首付款(貸)?而“租房貸”會不會演化成開發(fā)企業(yè)的“曲線開發(fā)貸”和租房者購房的“首付貸”?？傊?，住房租賃金融創(chuàng)新的疏漏，無論是考慮不周還是故意所為，都可能導(dǎo)致租賃市場面臨價格上升、杠桿快速增加、泡沫快速積累的風(fēng)險。

為避免化解風(fēng)險的制度改革偏頗帶來的風(fēng)險，建議：一方面，加強(qiáng)改革方案的科學(xué)研究和慎密設(shè)計，及時修補制度漏洞。另一方面，堅守改革方案的獨立性，力避方案被利益相關(guān)者俘獲或者在利益相關(guān)者博弈的妥協(xié)中出偏。

具體在住房租賃的土地與金融制度方面：完善集體組織的法人治理結(jié)構(gòu)。明確規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地的出租年限，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制。實行租賃住房報建的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套一票否決制。鼓勵相關(guān)市場主體積極探索住房租賃的投資和融資良性循環(huán)的渠道和形式。另一方面，加緊建立和完善相關(guān)規(guī)章制度，明確金融資本進(jìn)入住房租賃市場可以涉足和嚴(yán)禁涉足的內(nèi)容，為金融資本的進(jìn)入砌好“防火墻”、上好“緊箍咒”。

總之，既要通過樓市調(diào)整降低市場風(fēng)險，又要防止樓市過度調(diào)整加大風(fēng)險。既要利用政策的韌性作用逐步防范市場風(fēng)險，又要防范政策彈性增加市場風(fēng)險，既要利用制度改革消減市場風(fēng)險，又要避免改革偏差產(chǎn)生新的風(fēng)險。為此，需要高度關(guān)注、引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，持續(xù)保持調(diào)控政策的韌性和機(jī)制化，加快推進(jìn)獨立縝密的改革方案出臺。并將預(yù)期管理、政策調(diào)控和制度改革三位一體、協(xié)同推進(jìn)，確保2018年樓市向著穩(wěn)定健康安全方向邁出重要步伐。

(倪鵬飛 文章作者系中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任)