北京二手房?jī)r(jià)連跌8個(gè)月跌幅15%

在一系列史上最嚴(yán)調(diào)控政策作用下，偉業(yè)我愛(ài)我家等多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年市場(chǎng)份額占比超8成的北京二手房市場(chǎng)，交易量減半，成交價(jià)格連跌8個(gè)月，政策調(diào)控效果顯著。

購(gòu)買(mǎi)力下降，網(wǎng)簽量降50%

去年3月，林先生原本計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)一套812萬(wàn)元的房子，支付了30萬(wàn)定金后，正好趕上“3·17新政”，因?yàn)檎J(rèn)房又認(rèn)貸，導(dǎo)致林先生的首付比例上升到60%，首付增加200多萬(wàn)元。因?yàn)闊o(wú)力支付，林先生放棄了這套房。2017年，一些人因?yàn)闆](méi)有購(gòu)房資格，一些人因?yàn)殄X(qián)緊，被攔在了購(gòu)房門(mén)外。

“2017年，北京二手住宅網(wǎng)簽136237套，比2016年的27萬(wàn)套下降50%。”中原、偉業(yè)我愛(ài)我家等多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示了這一結(jié)果。

“造成這種下滑的直接原因是力度史無(wú)前例的政策調(diào)控。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，在限制購(gòu)買(mǎi)資格、認(rèn)房又認(rèn)貸、大幅提高首付比例、調(diào)高貸款利率、限制商住房買(mǎi)賣(mài)、離婚一年內(nèi)再次購(gòu)房認(rèn)作二套等一系列政策多管齊下之下，市場(chǎng)迅速降溫。

在交易結(jié)構(gòu)上，小面積戶型交易比例擴(kuò)大，大面積戶型成交占比萎縮。鏈家對(duì)此的分析是，首付比例提高及“認(rèn)房認(rèn)貸”政策使得購(gòu)房門(mén)檻提高，導(dǎo)致小戶型物業(yè)成交占比上升。

二手房?jī)r(jià)8個(gè)月跌15%

與北京二手房市場(chǎng)交易量同時(shí)下跌的還有房?jī)r(jià)。部分購(gòu)房者趁機(jī)完成了換房計(jì)劃，在亦莊購(gòu)房的陳女士就是其中之一。陳女士家中有兩個(gè)孩子，之前一家人住在一套兩居里，去年7月，陳女士以570萬(wàn)賣(mài)掉了兩居，又添了80萬(wàn)元的積蓄，置換了一套650萬(wàn)元的三居。

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，北京二手房?jī)r(jià)在去年4月份沖高后，從5月份開(kāi)始直至年底12月，連續(xù)8個(gè)月下降?？吹?jī)r(jià)的心理預(yù)期，使8成以上業(yè)主主動(dòng)降價(jià)出售。去年12月份的二手住宅成交均價(jià)較4月高點(diǎn)時(shí)已累計(jì)下跌15%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)，部分區(qū)域房源價(jià)格降幅接近20%。

據(jù)諸葛找房首席分析師陳雷給出的數(shù)據(jù)，2017年12月，二手房住宅成交均價(jià)為61205元/平方米，比2017年1月60845元/平米的價(jià)格略漲。

全款購(gòu)房占三成

鏈家監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京換房占比高達(dá)67%。交易中使用杠桿的比例和平均貸款成數(shù)都出現(xiàn)明顯下降，居民購(gòu)房交易杠桿率降至23%。其中大部分居民的首付款來(lái)自于自己的收入以及賣(mài)掉舊房的資金，有不少來(lái)自于父母及朋友的借款。

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在2017年二手住宅交易中，使用商業(yè)貸款進(jìn)行支付的占41.1%，較2016年減少14.3%;全款支付占30.9%，較2016年增加8.1%。胡景暉分析認(rèn)為，首付比例、商業(yè)貸款利率調(diào)整后，最終使得貸款購(gòu)房的比例大幅下降，堵住了一些投機(jī)炒房者的貸款炒房之路。

對(duì)于2018年的市場(chǎng)走勢(shì)，胡景暉認(rèn)為，在未來(lái)樓市調(diào)控力度仍將持續(xù)從緊從嚴(yán)的背景下，需求的釋放仍將理性，在目前高利率高首付時(shí)代，房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性回落仍是刺激交易達(dá)成的關(guān)鍵因素，因此，未來(lái)北京二手房?jī)r(jià)仍有一定下降空間，回到2016年的整體水平。

鏈家大部分經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，調(diào)控是影響市場(chǎng)預(yù)期的主要因素，其調(diào)控影響會(huì)持續(xù)到2018年一季度或年中，市場(chǎng)將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)基本持平的態(tài)勢(shì)。

■ 新房

北京新房成交同比減半

新京報(bào)訊 (記者段文平)2017年北京房地產(chǎn)調(diào)控成效顯現(xiàn)，克而瑞北京數(shù)據(jù)顯示，去年全年北京新建商品住宅(新房)成交約2.8萬(wàn)套，同比下降52%;成交面積404萬(wàn)平方米，同比下降51%，創(chuàng)近年來(lái)的新低。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京新建商品住宅成交約2.7萬(wàn)套，2013年到2016年的數(shù)據(jù)依次為8.2萬(wàn)、4.8萬(wàn)、5.4萬(wàn)、4.7萬(wàn)套。

5月份后，北京新房?jī)r(jià)格同比、環(huán)比增幅均呈持續(xù)下降趨勢(shì)。在分析人士看來(lái)，2017年北京新房量?jī)r(jià)齊跌主要是由于樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)上的投資投機(jī)需求得到有效抑制。成交量下滑還源自新房市場(chǎng)供應(yīng)量減少。數(shù)據(jù)顯示，2017年北京新建商品住宅供應(yīng)量和面積同比分別下降33%、29%。

不過(guò)，2017年北京高端住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京商品住宅單盤(pán)成交top10中，中國(guó)璽簽約銷(xiāo)售額最高，達(dá)到53億元，這是2013年和2016年后，北京再次出現(xiàn)銷(xiāo)冠超過(guò)50億的現(xiàn)象。排名第二的是泰禾麗春湖院子，簽約額47億元。

業(yè)內(nèi)人士分析，上述項(xiàng)目地段優(yōu)越、配套成熟，且入市時(shí)恰好遭遇嚴(yán)格的預(yù)售價(jià)格管控，性價(jià)比占優(yōu)，受到市場(chǎng)的廣泛追捧。

■ 土地

去年北京土地成交創(chuàng)新高

新京報(bào)訊 (記者段文平)2017年，北京土地市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)閘放水，成交刷新紀(jì)錄。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全年共成交104宗土地，總成交額達(dá)到2796億元，較2016年全年860億漲225%，是北京第二次年度土地出讓金突破2000億大關(guān)，創(chuàng)歷史新高。

其中，住宅用地全年共成交71宗，合計(jì)建筑面積達(dá)969萬(wàn)平方米，成交額達(dá)到2398億元。

不過(guò)，隨著土地供應(yīng)增加、未來(lái)房?jī)r(jià)設(shè)置限價(jià)，2017年北京土地成交整體降溫，土地溢價(jià)明顯下降。數(shù)據(jù)顯示，2017年北京住宅用地溢價(jià)率為26%，11月份以來(lái)，北京宅地溢價(jià)率跌至8%。此外，宅地罕見(jiàn)出現(xiàn)兩年來(lái)的首次流拍，且連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)流拍。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，隨著需求的減弱，2018年土地市場(chǎng)按照今年的節(jié)奏供地，流拍和流標(biāo)的地塊將會(huì)更多。北京國(guó)土資源局公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年1月份，北京待售土地高達(dá)21宗，起始價(jià)高達(dá)509億。其中，住宅用地供應(yīng)仍以限價(jià)商品房用地、共有產(chǎn)權(quán)房用地以及配建自持用地為主。 (記者袁秀麗)