華富村舊貌。

　　改造項目意愿征集取得了99.1%業(yè)主的同意。

　　地處福田中心城區(qū)、緊鄰中心公園的華富村東、西區(qū)始建于1987年，這里的2000多戶居民最近心里頗有些激動，他們的家園即將迎來更新改造。這一次，主導(dǎo)改造的將不再是開發(fā)商，而是政府。

　　筆者了解到，經(jīng)過兩個多月緊鑼密鼓的籌備，福田區(qū)華富村東、西區(qū)舊住宅區(qū)改造項目前期準備工作已基本完成，項目將于今年9月2日正式啟動簽約工作。作為福田區(qū)第一個按照全新模式實施的舊住宅區(qū)，該項目在工作模式、工作機制、補償安置標(biāo)準等很多方面都進行了探索創(chuàng)新，呈現(xiàn)出多個亮點。

　　99%以上業(yè)主同意簽約

　　“現(xiàn)狀已無法承載對幸福安居的寄望”

　　華富村東、西區(qū)（以下簡稱為“華富村”）改造項目位于深圳中心公園東側(cè)，筍崗西路和華富路交匯處西南側(cè)。項目目前占地面積約12萬平方米，擬改造房屋共40棟、建筑面積約18萬平方米，涉及業(yè)主2300多戶。

　　經(jīng)過20多年的風(fēng)吹雨打，已成為老舊小區(qū)的華富村無法滿足業(yè)主們的諸多需求：小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施嚴重匱乏，缺少公共活動空間，交通路網(wǎng)不暢，人車混行，部分房屋還存在消防、質(zhì)量等安全隱患，嚴重影響了業(yè)主們的生活質(zhì)量。

　　業(yè)主們表示，華富村雖然地理位置特別好，周邊有中心公園和筆架山公園兩大市政公園，但配套設(shè)施不足、小區(qū)綜合環(huán)境較差，已經(jīng)嚴重影響了居民的生活品質(zhì)。近些年，業(yè)主們紛紛搬離，房屋出租率高達60%以上。“這里的現(xiàn)狀已經(jīng)無法承載我們對未來幸福安居的寄望。” 有業(yè)主說，加快華富村拆除重建改造，成為很多人的共同心聲。

　　“實在沒有辦法居住下去了，房子外墻掉漆、內(nèi)墻掉皮，鋼筋都在外面露著。”華富村東區(qū)業(yè)主王先生在接受采訪時說，從治安到衛(wèi)生再到物業(yè)管理，小區(qū)的現(xiàn)狀都不容樂觀。讓業(yè)主們非常頭疼的還有小區(qū)的停車問題，“一到下班時間，搶車位就跟打仗似的”，而且華富村東區(qū)只有一個車輛出入口，居民的車輛經(jīng)常塞死在小區(qū)里面，需要有人疏導(dǎo)才能勉強通過。華富村東區(qū)業(yè)主陰女士表示，每天晚上，從小區(qū)門口步行回家只需要幾分鐘，但找停車位往往就要花上一個多小時。

　　多年來，部分開發(fā)商和熱心業(yè)主也曾嘗試通過城市更新的方式推動小區(qū)改造，但始終無果而終。日前，深圳相關(guān)政策也已明令禁止開發(fā)商擅自開展舊住宅區(qū)改造簽約活動，政府主導(dǎo)已成為華富村改造的唯一出路。

　　福田區(qū)政府本著“深耕福田，廣種福祉”的理念，立足公共利益，于2017年6月開展華富村東、西區(qū)改造項目意愿征集，取得了99.1%業(yè)主的同意。2017年8月，進行項目簽約準備工作，計劃2017年9月啟動簽約。

　　據(jù)介紹，華富村項目按照“政府主導(dǎo) 國企實施 安置房建設(shè)人才房建設(shè)”模式推進，政府全程主導(dǎo)，為項目提供保障。作為福田區(qū)屬全資國有企業(yè)，深圳市福田投資發(fā)展公司負責(zé)該項目，專門成立深圳市福田福華建設(shè)開發(fā)有限公司作為項目主體，開展簽約、搬遷補償、建設(shè)管理、回遷安置等工作，履行國企社會責(zé)任。

　　回遷房可增購

　　最高可享受約50萬元補助

　　舊家園即將迎來更新，新家會是什么樣？這成為很多華富村居民關(guān)心的問題。

　　筆者從福田區(qū)相關(guān)部門了解到，華富村東、西區(qū)改造項目回遷安置小區(qū)在規(guī)劃時，就被定位為要打造成“深圳中心未來家園城市新標(biāo)桿”，從多個方面改善城市環(huán)境、提升居住品質(zhì)、完善公共配套。

　　具體來說，包括保障每戶停車位，華富小學(xué)擴建為45班九年一貫制學(xué)校，規(guī)劃兩所幼兒園，另配建含社區(qū)管理用房、社區(qū)警務(wù)室、社區(qū)服務(wù)中心、文化活動室、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)老年人日間照料中心、社區(qū)體育活動場地、郵政所等在內(nèi)的社區(qū)級公共配套設(shè)施，滿足居住文化教育、體育活動、休閑娛樂等各方面的配套需求。同時，在施工方面，將選擇國內(nèi)知名建筑商進行施工建設(shè)，確保一流的房屋質(zhì)量。

　　值得注意的是，政府在主導(dǎo)改造項目搬遷補償安置方案時，充分考慮被搬遷人合法權(quán)益，回遷房建設(shè)位置靠近中心公園一側(cè)。例如被搬遷人可選擇按照房屋建筑面積1：1.18或套內(nèi)建筑面積1：1進行回遷安置，保障被搬遷人的基本權(quán)益。在此基礎(chǔ)上，給予被搬遷人按照優(yōu)惠價格增購一定面積的資格，改善居住條件。

　　另外，在規(guī)定期限內(nèi)簽約及交房的，還可獲得單套按時簽約獎勵、項目整體按時簽約獎勵、單套按時交房獎勵、單元按時交房獎勵、整棟按時交房獎勵等。

　　福田區(qū)相關(guān)部門負責(zé)人給筆者算了這樣一筆賬：建筑面積70平方米的被搬遷房屋，最高可獲得建筑面積107.6平方米的安置房（需按規(guī)定支付購房款），還可獲得最高貨幣獎勵及補償補助466800元；建筑面積80平方米的，最高可得119.4平方米的新房，最高補助509200元；建筑面積90平方米的，最高可得建筑面積131.2平方米的新房，最高補助551600元。

　　創(chuàng)新搬遷機制

　　逐漸形成舊宅改造“福田模式”

　　2009年，深圳市出臺了城市更新政策，很多開發(fā)商進駐舊住宅區(qū)開展意愿征集、補償簽約工作，但至今成功改造的項目寥寥無幾。為加大舊住宅區(qū)改造力度，各級政府正從政策層面、實施層面不斷加大政府主導(dǎo)的力度。深圳市住建局目前正在積極探索全新的模式和路徑，近期《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施》（征求意見稿）就引起了社會的廣泛關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在這種背景下，福田區(qū)推進華富村東、西區(qū)改造項目面臨著很多的政策空白，也為探索創(chuàng)新大空間。政府主導(dǎo)的模式摒除了“城市更新”很難避免的資本逐利弊端，在充分保證被搬遷權(quán)利主體合法合理權(quán)益的基礎(chǔ)上，有利于增加保障房和人才安居房供給。

　　福田區(qū)委、區(qū)政府相關(guān)負責(zé)人表示，對于福田來說，這是一次良好的發(fā)展機遇。老舊住宅區(qū)改造不僅改善了居民的居住條件，也盤活了土地資源，政府將獲得更多的保障房源，市容環(huán)境和片區(qū)面貌將有較大改觀，是推進城區(qū)品質(zhì)提升，打造宜商、宜業(yè)、宜居的一流國際化中心城區(qū)的有力推手。

　　有關(guān)專家認為，與開發(fā)商主導(dǎo)的城市更新項目相比，政府主導(dǎo)項目不以逐利為目的，容積率沒有開發(fā)商主導(dǎo)的項目高；在補償、規(guī)劃等方面，優(yōu)先保障被搬遷居民的合法權(quán)益，完善公共配套；且政府主導(dǎo)項目，只要整體簽約比例達到規(guī)定要求，項目不會出現(xiàn)爛尾的情況。

　　舉例來說，如果按照過去的城市更新政策，補償簽約率達到100%后，項目改造工作才能正式實施，這也導(dǎo)致絕大部分項目難以達成。針對此種現(xiàn)象，華富村東、西區(qū)改造項目將采取全新的搬遷機制，在規(guī)定的簽約期限內(nèi)，如整體簽約率未達到90%，項目終止；如整體簽約率達到90%，對未簽約部分，政府將適時依法啟動行政征收，以保障絕大部分被搬遷人的合法權(quán)益，確保項目順利進行。