國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，我國一二三線城市商品住宅銷售價格平均漲幅比去年同期有所回落，各地樓市調(diào)控持續(xù)加碼成效顯現(xiàn)。然而，面對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期外部不確定性增強(qiáng)與經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，不乏呼吁各地“放松房地產(chǎn)調(diào)控以提振經(jīng)濟(jì)”的聲音。對此，分析人士指出，中國房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本定位不會出現(xiàn)動搖。樓市調(diào)控措施，不是虛張聲勢的“花架子”，而是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷壯大、提升民眾生活質(zhì)量與獲得感的真功夫。

市場逐漸回歸理性

從數(shù)據(jù)來看，全國各地樓市在持續(xù)調(diào)控之下逐步回歸理性態(tài)勢明顯。據(jù)初步測算，今年9月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上一個月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%;31個二線城市與35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅比此前一個月均有所回落。從今年前三季度平均來看，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅皆比去年同期有明顯回落。

“2018年9月全國百城庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進(jìn)而會更加依賴以價換量的策略。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)庫存規(guī)模增加，一定程度上解決了當(dāng)前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時也增加了購房者議價的空間。

對于房地產(chǎn)市場的降溫，市場人士普遍認(rèn)為在意料之中。交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控時間和強(qiáng)度持續(xù)深化，9月房價環(huán)比漲幅明顯縮窄，意味著市場預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變。恒豐銀行研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任蔡浩分析，在融資收緊、償債壓力增加、項(xiàng)目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)四季度或選擇以價換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標(biāo)。

分類調(diào)控不會放松

總體上看，正是在“房住不炒”的定位之下，各地繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜、精準(zhǔn)施策，才有了房地產(chǎn)市場趨于理性、平穩(wěn)、健康的難得態(tài)勢。

“今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控總體上看是很有成效的。我們抑制了房價的非理性上漲，同時，調(diào)控政策對開發(fā)商和中介的影響較大，資金鏈緊張迫使房企不敢再盲目擴(kuò)張。”北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系主任何維達(dá)說。

值得注意的是，《中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報》中釋放了有價值的最新信號。《通報》指出，住建部堅決落實(shí)“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，加大分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策力度，加快推進(jìn)住房制度建設(shè)。同時，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，落實(shí)地方主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策的初衷，就是讓房屋回歸居住屬性。因此，面對經(jīng)濟(jì)下行壓力，我們應(yīng)該保持政策的定力和連續(xù)性，既不能放松房地產(chǎn)調(diào)控，讓房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄;也不宜盲目加大調(diào)控，突然增加相關(guān)企業(yè)、銀行和購房者的額外壓力。”何維達(dá)說。

加速建立長效機(jī)制

面對房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的危害，有必要在需求側(cè)與供給側(cè)管理同時發(fā)力。有關(guān)專家建議，應(yīng)加快建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，推進(jìn)形成租購并舉的住房制度。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍表示，樓市長效機(jī)制的內(nèi)容包括金融、財稅、投資、土地、立法等多方面。長期來看，金融領(lǐng)域的長效機(jī)制建設(shè)應(yīng)設(shè)立住房銀行，支持租賃市場的發(fā)展;財稅政策的重點(diǎn)是完善交易環(huán)節(jié)的各種稅收，例如推出房地產(chǎn)稅;投資政策的重點(diǎn)要發(fā)展多元化的投資主體;土地政策可以重點(diǎn)發(fā)力集體土地用于租賃市場發(fā)展，形成租售并舉的市場格局;立法方面，包括研究推出住房法、房地產(chǎn)稅法等。

何維達(dá)表示，探索建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，除了適當(dāng)運(yùn)用貨幣政策和財政政策之外，還應(yīng)注重三方面問題：一是加強(qiáng)供給側(cè)改革，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房供給;二是有序推出房地產(chǎn)稅，提升非自住房屋作為資產(chǎn)的持有成本，同時注重引導(dǎo)好市場預(yù)期;三是新城建設(shè)或者開發(fā)區(qū)規(guī)劃應(yīng)該多參照日本、新加坡等國經(jīng)驗(yàn)，推動上班與居住“就近解決”，避免上下班人口大遷移，從而緩解房地產(chǎn)調(diào)控壓力。