商用房使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用不到房價(jià)1成,浙江海寧的偏低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確實(shí)容易讓人接受,但其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多少才算真正合適,或許還需立法層面加以明確。
商業(yè)土地的使用權(quán)到期之后該如何續(xù)期,續(xù)期該交多少錢?近日,這個(gè)問題在浙江海寧市有了明確答案。
海寧昔日“第一高樓”龍祥大廈,拿地時(shí)間為1998年5月,屬于商業(yè)土地,土地使用權(quán)僅為20年,如今已經(jīng)到期,后續(xù)該如何處理,讓不少業(yè)主感到困惑。近日,海寧市國土資源局發(fā)布公告:只要海寧龍祥大廈的業(yè)主提出申請,補(bǔ)繳3137元/平方米的土地出讓金后,土地使用權(quán)就可再續(xù)20年。這也是浙江出臺(tái)的首個(gè)商地使用權(quán)續(xù)期方案。
對大廈業(yè)主來說,這是個(gè)好消息。畢竟,在我國現(xiàn)有法律制度下,土地使用權(quán)續(xù)期問題關(guān)系重大,一旦土地使用權(quán)到期,房子既不能向銀行抵押貸款,也不能交易過戶,業(yè)主無論是公司還是個(gè)人,都要面臨經(jīng)濟(jì)損失。
補(bǔ)繳土地出讓金,使用權(quán)就能順延20年,這給相關(guān)業(yè)主解決了一塊心病。
也要看到,該做法存在法律效力不足的問題??雌饋?,這樣的“偏低續(xù)期費(fèi)用”不無依據(jù)——根據(jù)2018年9月海寧市出臺(tái)的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓(租賃)到期土地處置管理辦法》,商地使用權(quán)續(xù)期最長20年,且原出讓年限與續(xù)期出讓年限之和不得超過40年,并按辦理時(shí)土地市場評(píng)估價(jià)的50%繳納土地出讓金。問題是,從性質(zhì)上講,這只是規(guī)范性文件,還沒有達(dá)到設(shè)區(qū)市的立法“位階”。
由這樣一份地方性文件解決《物權(quán)法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、行政法規(guī)中都尚未解決的商業(yè)土地使用權(quán)續(xù)期問題,“分量”顯然還不夠。
盡管《物權(quán)法》明確規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”,但是工業(yè)、商業(yè)用地使用權(quán)到期后怎么辦仍是立法“模糊地帶”,只是以預(yù)設(shè)性條款規(guī)定,“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理”。至于“兩不一正常”的過渡性辦法,也主要適用于住宅用地。
審視《城市房地產(chǎn)管理法》,雖有“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”規(guī)定,但對于出讓金的比例多少等,也未作出詳細(xì)規(guī)定。
立法空白,或許也是立法契機(jī)。一些地方已經(jīng)試水突破,如深圳市2004年頒發(fā)《到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》,規(guī)定商業(yè)用地有償續(xù)期,業(yè)主須補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金。
土地使用權(quán)續(xù)期問題,屬于民事基本法律的重要內(nèi)容,關(guān)系公民、法人代表和其他組織的切身利益,以地方政府規(guī)章甚至規(guī)范性文件“立法”,顯然有違上位法。更重要的是,在續(xù)期費(fèi)用多少、程序上的混亂,也會(huì)造成各地的差異不公,有損法律制度的統(tǒng)一性、權(quán)威性。
土地使用權(quán)的續(xù)期問題,關(guān)乎社會(huì)安定和發(fā)展,無論是住宅,還是工業(yè)、商業(yè)用地,都應(yīng)有最完善的法律制度,而不宜止于地方破冰。
要解決這個(gè)問題,除了要在民法典草案中加入續(xù)期條款外,還應(yīng)對相關(guān)法律作相應(yīng)修訂,在民事基本法律、行政法規(guī)上形成銜接配套,才能讓有產(chǎn)者更有恒心。(歐陽晨雨)
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