曾經(jīng)作為地產(chǎn)界“招保萬(wàn)金”之一的金地集團(tuán)(600383.SH)，近年的發(fā)展速度卻明顯掉隊(duì)同梯隊(duì)房企。

近日，金地集團(tuán)發(fā)布的2018年相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到6月30日，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入151.11億元，同比上升18.88%;凈利潤(rùn)23.95億元，同比增長(zhǎng)107.83%。值得注意的是，與此同時(shí)，公司上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額630.7億元，同比下降10.3%。

實(shí)際上，自從2012年?duì)I收破300億元之后，金地集團(tuán)的營(yíng)收鮮有良好表現(xiàn)。僅在2016年實(shí)現(xiàn)了555.09億元，漲幅達(dá)到69.43%，轉(zhuǎn)年降幅就超過了30%。2012-2017年的6年時(shí)間，金地集團(tuán)的收入大多數(shù)時(shí)間都在300億元級(jí)別徘徊。而這與其奉行的合作拿地有關(guān)。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年金地集團(tuán)八成項(xiàng)目靠合作，且所占權(quán)益比例并不高致營(yíng)收低迷。

為保行業(yè)地位，金地集團(tuán)不惜成本大舉拿地，截至6月底，已進(jìn)入全國(guó)50多個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約4100萬(wàn)平方米，同時(shí)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額大減，凈負(fù)債率的大幅增高。

數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額也在A股上市房企中排倒數(shù)第二，為-107億元，同比下滑257%。在克而瑞公布的2018年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200中，金地集團(tuán)從去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。

對(duì)于銷售放緩的原因，金地方面向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，主要是受推貨節(jié)奏、安排的影響，下半年推貨比較多，銷售金額自然也會(huì)上升。

房地產(chǎn)專家謝逸楓在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，金地集團(tuán)近幾年的銷售速度低于龍頭房企的平均水平。主要原因是金地集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)周期拉長(zhǎng)。“從此類數(shù)據(jù)上看，下跌的幅度還是很大的。金地這兩年其實(shí)在不斷追趕業(yè)績(jī)，但是實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)還是面臨很多競(jìng)爭(zhēng)，尤其是其他一些中小型房企也在崛起。所以從這個(gè)角度看，類似企業(yè)需要做反思，尤其是項(xiàng)目拿地和城市布局等方面。”

銷售金額630億

同比降10%

近日，金地集團(tuán)發(fā)布2018年半年報(bào)顯示，截止到2018年6月30日，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入151.11億元，同比上升18.88%，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積125.62萬(wàn)平方米，同比上升38.45%。

報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)23.95億元，同比增長(zhǎng)107.83%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為38.24%，較上年同期增加8.65個(gè)百分點(diǎn)。

資料顯示，2016年金地集團(tuán)首次突破千億大關(guān)，之后在2017年之初制定了三年內(nèi)沖刺2000億元銷售規(guī)模的目標(biāo)。2017年公司銷售額突破了1400億元?dú)v史最好成績(jī)。但目前來(lái)看，今年上半年業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴啪彙?/p>

值得注意的是，與其他千億房企銷售額普遍上漲不同，金地集團(tuán)今年上半年銷售金額則出現(xiàn)近年來(lái)較為少見的下滑現(xiàn)象。公司今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額630.7億元，同比下降10.3%。

事實(shí)上，在2017年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收376.62億元，同比下降了32.15%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)68.43億元，同比增長(zhǎng)8.61%;扣除非經(jīng)常性損益后，公司的歸母凈利潤(rùn)為53.01億元，同比下降8.61%。

這并不是金地集團(tuán)首次收入下降。2015年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收327.62億元，同比下降了28.21%;歸母凈利潤(rùn)為32億元，同比下降了19.94%;扣非后凈利潤(rùn)只有16.69億元，同比降幅更是達(dá)到52.04%。

自從2012年?duì)I收破300億元之后，金地集團(tuán)的營(yíng)收鮮有表現(xiàn)時(shí)刻。僅在2016年實(shí)現(xiàn)了555.09億元，漲幅達(dá)到69.43%，轉(zhuǎn)年就降幅超過了30%。2012-2017年的6年時(shí)間，金地集團(tuán)的收入大多數(shù)時(shí)間都在300億元級(jí)別徘徊。

房地產(chǎn)專家謝逸楓在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，金地集團(tuán)近幾年的銷售速度低于龍頭房企的平均水平。主要原因是金地集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)周期拉長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)拿的地價(jià)相對(duì)比較高，開發(fā)成本也隨之增高，開發(fā)的速度則相對(duì)比較慢，會(huì)影響到銷售的速度。此外受調(diào)控影響項(xiàng)目在三四線城市開發(fā)周期可能會(huì)受到拉長(zhǎng)。通過囤地，放緩開發(fā)速度減少性價(jià)比帶來(lái)的的資產(chǎn)損失。

有息負(fù)債合計(jì)738.04億半年增33%

為保行業(yè)地位，金地集團(tuán)不惜成本大舉拿地，截至6月底，已進(jìn)入全國(guó)50多個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約4100萬(wàn)平方米。

資料顯示，今年上半年共獲取了48宗土地，總投資額約569億元，新增約557萬(wàn)平方米的總土地儲(chǔ)備，也延續(xù)了近兩年金地集團(tuán)兇猛的拿地勢(shì)頭。2017年，金地集團(tuán)共獲取94宗土地，總合同投資額突破1000億元，新增約1300萬(wàn)平方米的總土地儲(chǔ)備，創(chuàng)歷史新高。截止到今年上半年，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約4100萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2200萬(wàn)平方米。

大舉擴(kuò)張讓金地集團(tuán)債務(wù)規(guī)模有所增加。截至2018年6月末，公司總負(fù)債超千億，有息負(fù)債合計(jì)738.04億元，相比去年末的553.54億元增加了33.33%。其中，銀行借款占比為46.77%，公開市場(chǎng)融資占比為53.23%。

同時(shí)還導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額大減，凈負(fù)債率的大幅增高。數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額也在A股上市房企中排倒數(shù)第二，為-107億元，同比下滑257%。在克而瑞公布的2018年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200中，金地集團(tuán)從去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。

報(bào)告期末，金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為76.63%。剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收賬款后，公司實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為67.33%，凈負(fù)債率為74.16%，較2017年末分別上升6個(gè)百分點(diǎn)和25.9個(gè)百分點(diǎn)。

“從當(dāng)前此類企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流額來(lái)說(shuō)，說(shuō)明其投資方面的節(jié)奏還是比較快的。當(dāng)然負(fù)債數(shù)據(jù)上升也要求積極化解，否則確實(shí)會(huì)面臨很多壓力。”謝逸楓指出。

金地集團(tuán)總裁黃俊燦曾指出，金地一直以來(lái)的財(cái)務(wù)政策都比較穩(wěn)健，有非常多元化的融資渠道，除了正常的銀行開發(fā)貸款外，還發(fā)行了一些中期票據(jù)、公司債以及ABS、ABN等。

一二線城市總投資額占比80%

事實(shí)上，金地集團(tuán)簽約金額早已經(jīng)從數(shù)年前的500億元級(jí)別突破千億元，收入?yún)s難有翻倍增長(zhǎng)。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年，金地集團(tuán)八成項(xiàng)目靠合作且所占權(quán)益比例并不高。

金地集團(tuán)土地儲(chǔ)備雖然繼續(xù)增長(zhǎng)，可權(quán)益面積難見增長(zhǎng)。2013年-2017年，5年時(shí)間，權(quán)益面積下降了近25個(gè)百分點(diǎn)。2013年，金地集團(tuán)的土地儲(chǔ)備超過2500萬(wàn)平方米，權(quán)益面積近1900萬(wàn)平方米，占比約為76%。2017年公司土地儲(chǔ)備約3770萬(wàn)平方米，權(quán)益面積約1930萬(wàn)平方米，占比下降至51.19%。

2015-2017年報(bào)披露，金地集團(tuán)拿地分別完成總投資額約297億元、399億元和1004億元。其中，權(quán)益投資額分別約為113億元、168億元和473億元，即金地集團(tuán)的出資份額分別約為38.05%、42.11%和47.11%，始終未過半。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是因?yàn)榻鸬丶瘓F(tuán)堅(jiān)持奉行合作拿地且占比偏少，簽約即使過千億元可最終金地集團(tuán)卻無(wú)法將其轉(zhuǎn)化為自己的收入。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于類似合作開發(fā)來(lái)說(shuō)，或增加一些成本，因?yàn)楹献鞅澈蟮某镀がF(xiàn)象還是很嚴(yán)重的。同時(shí)對(duì)于此類企業(yè)來(lái)說(shuō)，合作本身也容易掩蓋真實(shí)的銷售業(yè)績(jī)，在權(quán)責(zé)確定方面也是有壓力的。

在布局上，公司目前依舊堅(jiān)持深耕一二線主流城市的投資策略。統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，金地在一線城市的總投資額占比26%，二線城市和三四線城市的總投資額占比分別為54%和20%。外界推測(cè)，過度集中在一二線城市，以及產(chǎn)品定位過高，在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下會(huì)給項(xiàng)目快速去化帶來(lái)壓力。

按照金地集團(tuán)“均衡全國(guó)市場(chǎng)布局，聚焦于重點(diǎn)城市群”的戰(zhàn)略，公司目前依舊堅(jiān)持深耕一二線主流城市的投資策略。截至2018年中期，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備中，一二線城市占比超過85%。

不過，隨著一二線城市土地溢價(jià)逐漸攀高，重倉(cāng)一二線戰(zhàn)略使得金地集團(tuán)拿地成本有所增加。2015年至2017年，金地集團(tuán)拿地成本分別為6487元/平方米、7486元/平方米、8648元/平方米。

謝逸楓指出，金地集團(tuán)目前最大危機(jī)就是土地缺乏和銷售速度緩慢，可能會(huì)帶來(lái)銷售回款壓力。而合作項(xiàng)目占比過多，一旦時(shí)間過長(zhǎng)，在調(diào)控之下可能會(huì)帶來(lái)債務(wù)危機(jī)，此外金地集團(tuán)目前人才流失比較嚴(yán)重。加速囤地?cái)U(kuò)規(guī)模能否重回第一梯隊(duì)?他認(rèn)為，在銷售速度增速明顯低于同梯隊(duì)房企的情況下，公司目前加速土地?cái)U(kuò)張，規(guī)?；６唐趤?lái)看的也很難重回第一梯隊(duì)。(記者 江楚雅)