8月20日，知名房企萬科發(fā)布半年報，2018年1—6月，該公司實現(xiàn)銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%;實現(xiàn)營收1059.7億元，同比增長51.8%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 91.2億元，同比增長24.9%。

盡管萬科的營收凈利雙雙大幅增長，但它的銷售金額增長率卻低于行業(yè)平均水平。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—6月全國商品住宅銷售金額為5.66萬億元，同比增長14.8%。

《中國經(jīng)濟周刊》記者查閱其半年報還發(fā)現(xiàn)，在營收和歸屬上市公司股東凈利潤均大幅上漲的情況下，萬科預(yù)收款項卻大幅下滑99.42%，匯兌損失也超過8億元，這里面有什么玄機?

>>預(yù)收款項為何下滑99.42%？

2018年上半年，萬科實現(xiàn)銷售金額3046.6億元，實現(xiàn)營收1059.7億元，兩者相差近2000億元。

對于銷售金額和營收相差較多的原因，深圳瑞誠房地產(chǎn)營銷策劃有限公司董事長王大國對《中國經(jīng)濟周刊》記者解釋說：“房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，大部分實行的是預(yù)售制，房企拿到購房者的預(yù)付款，反映到財務(wù)指標(biāo)上是預(yù)收款項。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售金額包含著未來的營收。”

不過，半年報顯示，截至今年6月30日，萬科預(yù)收款項僅為23.77億元。這無論是與銷售金額或者營收相比都有很大差距。

對比看，2017年全年，萬科預(yù)收款項為4077.06億元。23.77億元的預(yù)收款，較去年底下降了99.42%。

萬科的營收和歸屬上市公司股東凈利潤均大幅上漲，為何預(yù)收款項出現(xiàn)如此大幅度的下降?

對此，萬科解釋稱，6月底萬科預(yù)收類款項合計5167億元，較年初增長26.7%，是會計政策變更影響，導(dǎo)致預(yù)收款項大幅下降。

也就是說，萬科6月底的實際各類預(yù)收款為5167億元，但因會計準(zhǔn)則變更，這些款項的絕大部分并未被列入預(yù)收款項會計科目下。

新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》(下稱“14號準(zhǔn)則”)今年1月1日施行，根據(jù)新修訂的準(zhǔn)則，合同負債是企業(yè)已收或應(yīng)收客戶對價而應(yīng)向客戶轉(zhuǎn)讓商品的義務(wù)。因此，預(yù)售房地產(chǎn)項目收取的款項在資產(chǎn)負債表被列為“合同負債”，而在2017年年報中同類款項列為“預(yù)收賬款”。

半年報顯示，今年上半年萬科合同負債為5142.85億元。

既然資產(chǎn)負債表新增了“合同負債”，為何還要保留預(yù)收款項?

某大型央企財務(wù)分析師對《中國經(jīng)濟周刊》記者說：“在新修訂的14號準(zhǔn)則下，原來的預(yù)收款項或許會一分為三，第一部分仍是預(yù)收款項，主要就是定金;第二部分是合同負債，主要是預(yù)收購房款;第三部分是某些按進度直接確認為收入的預(yù)收款。”

他進一步解釋說：“在舊的14號準(zhǔn)則中，客戶交錢后、房產(chǎn)證下發(fā)前，預(yù)收購房款一直在預(yù)收款項會計科目下。而現(xiàn)在客戶交了房款，如果簽了合同，就要列入到合同負債中。如果房產(chǎn)建設(shè)達到一定進度，比如客戶拿到了鑰匙收房，這部分預(yù)收購房款就可以被列入收入會計科目，不用再等到房產(chǎn)證下發(fā)了。”

不過，預(yù)收房款何時可以確認為收入的具體標(biāo)準(zhǔn)，萬科沒有公布。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這意味著合同負債將取代以往預(yù)收款項在房企財務(wù)報表中的重要地位，單純地再比較預(yù)收款項已難以反映房企間的真實水平差距。

上述財務(wù)分析師認為，預(yù)收款項的一部分較早地轉(zhuǎn)化為收入，有利于房企的營收進一步提高，“萬科今年上半年營收超過50%的增速，或許與此有較大關(guān)系，在一定程度上也會降低房企的負債水平。”

>>凈負債率增長23.9個百分點

不管是被列入合同負債還是預(yù)收款項，預(yù)收款在房企負債中均占據(jù)不小的比例，這也是房企資產(chǎn)負債率一直高水平的重要原因之一。

此前一些媒體在對比房企與其他企業(yè)的資產(chǎn)負債率時，并未將預(yù)收款導(dǎo)致的負債扣除，進而得出一些房企負債率過高的結(jié)論。

以萬科為例，今年上半年負債總額為11393.67億元，其中預(yù)收款項和合同負債之和為5166.63億元，占比為45.35%。這意味著萬科的負債里有近半是預(yù)收款項和合同負債。

2018年上半年，萬科總資產(chǎn)為13451.52億元，資產(chǎn)負債率84.70%，剔除預(yù)收款項和合同負債后的資產(chǎn)負債率為46.29%。業(yè)界一般認為，企業(yè)資產(chǎn)負債率保持在40%~60%較為合理，萬科剔除預(yù)收款項和合同負債后的資產(chǎn)負債率正好位于該區(qū)間內(nèi)。

萬科半年報顯示，今年上半年該公司有息負債合計人民幣2269億元，持有貨幣資金1595.5億元，凈資產(chǎn)為1348.92億元，凈負債率(編者注：計算公式為有息負債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn))為 32.7%。

萬科32.7%的凈負債率，較2017年底8.8%的凈負債率增長23.9個百分點。萬科上半年凈資產(chǎn)增加了1.67%，凈負債率增長較多主要與有息負債的增多和貨幣基金的減少有關(guān)。今年上半年，萬科有息負債從1906.2億元增加至2269億元，增加362.8億元;貨幣資金從1741.2億元減少到1595.5億元，減少145.7億元。

在凈負債率計算的分母(凈資產(chǎn))變化較小的情況下，計算的分子(有息負債-貨幣基金)增加較多，凈負債率也因此從8.8%大漲至32.7%。

這意味著其負債壓力在增大。今年上半年，萬科實際利息支出合計人民幣56.3億元。去年全年，萬科實際利息支出合計人民幣82.1億元。今年上半年萬科的實際利息支出即已達到去年全年的68.57%。

不過，萬科的凈負債率在行業(yè)內(nèi)仍屬于較低水平。

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2017年末，170家房企的加權(quán)凈負債率約為88.73%。2017年銷售收入前十位的房企平均凈負債率為90.30%，銷售收入排名第11至30位的房企平均凈負債率為131.67%，銷售收入排名第31至50位的房企平均凈負債率為109.43%。

萬科較低的凈負債率，與其現(xiàn)金流規(guī)模有不小的關(guān)系。

近年來嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，使房地產(chǎn)融資受到較大程度限制，在一定程度上影響到了部分房企的現(xiàn)金流。即便是萬科，在2018年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也轉(zhuǎn)為-42.55億元，相比去年同期的218.5億元，減少幅度為119.47%。

業(yè)內(nèi)人士認為，萬科今年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和流出金額均為約2000億元，42.55億元的凈流出額與之相比并不算太多。

在2018年半年報中，萬科表示，“面對持續(xù)深化的行業(yè)調(diào)控和日益趨緊的融資環(huán)境，本集團堅持現(xiàn)金為王，強化資金管控，銷售滾動回款率保持在 93%以上。”

>>為何會遭受匯兌損失約8.8億元？

今年以來，人民幣匯率經(jīng)歷了較大變動，僅上半年，萬科產(chǎn)生的匯兌虧損就有約人民幣 8.8 億元。

公開數(shù)據(jù)顯示，美元兌人民幣(USDCNY)這一指標(biāo)，從第一季度末的6.3，到第二季度末變動為6.6，人民幣貶值約5%。

一家主營業(yè)務(wù)主要在境內(nèi)的房地產(chǎn)公司為何會遭受匯兌損失?

據(jù)悉，萬科通過多種方式在境外籌措資金。萬科2018年半年報應(yīng)付債券科目顯示，該公司還有前幾年未到期的多筆美元債、港元債。今年上半年，萬科還發(fā)行了兩筆5年期的美元債，金額分別為9.71億美元、6.5億美元。

進入三季度以來，人民幣持續(xù)貶值，USDCNY從6.6最高跌到8月15日的6.93，貶值幅度為5%。業(yè)內(nèi)人士分析，萬科在今年第三季度或許仍會遭受較大的匯兌損失。

對此，萬科已開始著手應(yīng)對。8月16日，萬科公告稱，為規(guī)避外匯市場風(fēng)險，防范匯率大幅波動帶來的不良影響，控制公司財務(wù)費用波動，降低萬科海外平臺未來償債風(fēng)險，有必要就外匯風(fēng)險敞口的套期保值給予更充足的授權(quán)。

該公告顯示，經(jīng)相關(guān)政府機關(guān)批準(zhǔn)，萬科先后在香港設(shè)立了多個全資投融資平臺[如：萬科地產(chǎn)(香港)有限公司、萬科置業(yè)(香港)有限公司等]，一方面參與境外投資并購及投資境內(nèi)房地產(chǎn)項目;另一方面在境外籌集外幣資金為業(yè)務(wù)發(fā)展服務(wù)。投融資外幣幣種中美元、港幣為主要貨幣。

上海礪鈺財經(jīng)總裁、外匯市場評論員李駿對《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹說：“外匯交易具有很強的專業(yè)性，復(fù)雜程度也很高，80%的外貿(mào)企業(yè)都會面臨一定的匯兌損失。企業(yè)想要規(guī)避匯率變動風(fēng)險，可以選擇的手段主要是遠期結(jié)售匯、遠期交易、掉期交易、人民幣期權(quán)等，其中遠期結(jié)售匯是比較常見的手段。”

不過，他也坦承，在外匯市場上，銀行、企業(yè)都是交易者，有一定的利益沖突，這是一個“斗智斗勇”的游戲，“不少企業(yè)預(yù)防人民幣貶值去換美元，如果兌換金額較大，會對國家的外匯儲備造成一定沖擊，這就需要以國家利益為重。”

《中國經(jīng)濟周刊》 記者 賈國強|北京報道

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第35期)