培育住房租賃市場開了好頭但仍需加把勁——當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展述評之五

今年以來，全國各地大力推進(jìn)住房租賃政策的細(xì)化落實，市場發(fā)展取得重大突破。但也要看到，我國住房租賃市場還不夠成熟，很多變革都還只是剛剛起步。加快培育住房租賃市場，是實現(xiàn)“住有所居”，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的重要內(nèi)容之一。政府和企業(yè)需再加把勁，從制度建設(shè)、金融支持、服務(wù)保障等多方面入手，盡快補(bǔ)上短板，實現(xiàn)租售“兩條腿”走路。

自去年上海首推純租賃用地開始，今年上半年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續(xù)推出“只租不售”地塊;北京計劃在未來5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計約50萬套……

住房租賃市場的參與主體更加多元，開發(fā)商、專業(yè)化租賃運(yùn)營商、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)等各類企業(yè)紛紛搶灘“新風(fēng)口”，打造自有租賃公寓品牌。

多地政府打造的住房租賃交易服務(wù)平臺投入使用。截至目前，全國已有包括12個試點(diǎn)城市在內(nèi)的10余個一二線城市搭建了官方租賃平臺。

今年以來，住房租賃金融的政策支持力度明顯加大。在證監(jiān)會、銀保監(jiān)會等部門政策鼓勵下，以租金收入或物業(yè)所有權(quán)為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品已發(fā)行數(shù)十單。

多地試水“租售同權(quán)”。2月，濟(jì)南市高新區(qū)首次出讓“租售同權(quán)”地塊，明確租房者子女將享受跟買房者同樣的教育權(quán)利;5月，鄭州市發(fā)文保障租賃住戶享受衛(wèi)生計生、子女義務(wù)教育、社會保障等公共配套服務(wù)……

在政策大力推動下，我國住房租賃市場規(guī)模已超萬億元，租購并舉格局加快建立。但同時也要看到，我國住房租賃市場仍然不夠成熟，一是租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定，影響了人們的租房意愿。二是一些中介服務(wù)不規(guī)范，導(dǎo)致交易成本高、風(fēng)險大。三是市場發(fā)展不成熟，機(jī)構(gòu)租賃尚處于起步階段。四是政府支持和服務(wù)以及監(jiān)督管理還有待加強(qiáng)。

記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，機(jī)構(gòu)“跑馬圈地”擴(kuò)張的長租公寓項目，面臨盈利難且回報周期長的困境。“漲房租”提高利潤率已成為不少運(yùn)營商的選擇，長租公寓高端化趨勢明顯;為獲取高額利潤，一些開發(fā)商鉆政策空子，通過打“擦邊球”的方式，變相“以租代售”。

在個人租房市場上，也有不少亂象：房東合同不報備，漲租、租期調(diào)整隨意性大，發(fā)生糾紛租客維權(quán)難;“二房東”“群租”亂象頻發(fā)，中介抬高租金吃差價、虛假房源信息等頑疾仍未破解。目前來看，各地搭建的官方租賃平臺雖在一定程度上增加了租賃房源的供給，有利于規(guī)范市場秩序，但由于房源數(shù)量偏少，效果有限。

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度是明確的政策目標(biāo)，各地應(yīng)從保障“住有所居”的高度看待住房租賃市場建設(shè)，建立發(fā)展住房租賃市場的剛性約束機(jī)制。堅持市場的歸市場，保障的歸保障總體原則，建立多層次的租賃住房供應(yīng)體系。應(yīng)結(jié)合城市規(guī)劃，在大型工業(yè)園區(qū)、商務(wù)集中區(qū)周邊建設(shè)經(jīng)濟(jì)型公寓。同時，保證公租房和廉租房的供應(yīng)。此外，充分利用資本市場，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券等產(chǎn)品。給予長租公寓開發(fā)和運(yùn)營企業(yè)一定政策扶持。

解決當(dāng)前租賃市場的問題，要重點(diǎn)扶持和大力發(fā)展面向新市民和家庭的住房租賃市場。要重視居民住房出租市場的發(fā)展和規(guī)范，特別是規(guī)范住房租賃經(jīng)紀(jì)行為。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看，居民住房直接或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出租仍然占主體，所以傳統(tǒng)租賃方式不能忽視，仍需要規(guī)范發(fā)展。同時，既要提高人們的租住意愿，又要提高人們的出租意愿。

政府應(yīng)加快完善各項服務(wù)體系建設(shè)，通過立法完善法律法規(guī)來保障租賃各方的權(quán)益。防止出現(xiàn)“以租代售”等行為。同時，還要落實好承租人享受均等化公共服務(wù)的權(quán)益。新華社記者鄭鈞天、李倩薇