地基未建就“畫圖賣房”，未獲得商品房預(yù)售資格就敢于公然兜售，一旦開(kāi)發(fā)商卷款跑路，購(gòu)房者將陷入困境。這一切都令人觸目驚心。

日前，河南省尉氏縣崗李鄉(xiāng)占莊村“翰海·航城”地產(chǎn)項(xiàng)目涉嫌違規(guī)銷售，情勢(shì)嚴(yán)重，中國(guó)聯(lián)合商報(bào)記者為此展開(kāi)了調(diào)查。

從事房地產(chǎn)的翰海港匯置業(yè)有限公司運(yùn)作“翰海·航城”地產(chǎn)項(xiàng)目，剛打地基，一半以上樓盤連地基都沒(méi)挖，只有效果圖，更無(wú)商品房預(yù)售證，就公開(kāi)對(duì)外全款售房。據(jù)了解，這種行為已經(jīng)涉嫌違規(guī)銷售。

不具備樓盤銷售資質(zhì)違規(guī)售房

3月30日，記者來(lái)到尉氏縣崗李鄉(xiāng)占莊村的“翰海·航城”地產(chǎn)項(xiàng)目售樓中心。許姓工作人員告訴記者，項(xiàng)目總占地面積1700畝，一期部分樓盤正在打地基，第一個(gè)版塊已經(jīng)賣完了，1號(hào)、3號(hào)、4號(hào)、7號(hào)、8號(hào)樓地基還沒(méi)打，房子已全部訂完。記者說(shuō)想買8號(hào)樓房子，工作人員稱，8號(hào)樓只有面積90平米和135平米兩種，均價(jià)6000元左右，已經(jīng)沒(méi)有房子了，如果昨天來(lái)交5萬(wàn)塊錢排號(hào)還有機(jī)會(huì)選房，今晚上可以通過(guò)微信選房，選中的明天8點(diǎn)過(guò)來(lái)交全款，明天早上7點(diǎn)開(kāi)盤，房子不能按揭貸款，必須一次性全款交清，明天開(kāi)盤價(jià)格可能在6000多，2020年交房，3年的工期。

工作人員還說(shuō)，我們推出720套，現(xiàn)在排號(hào)排了1200套，因?yàn)槭侨睿械娜隋X不一定能湊齊，可能會(huì)有退房的，他讓記者耐心等待。接著他又說(shuō)，一期的第一部分1200套全部賣完了，第一次和第二次開(kāi)盤共賣掉2600套，均價(jià)都是5500，現(xiàn)在是第三次開(kāi)盤。

記者追問(wèn):沒(méi)有預(yù)售許可證不是不讓賣房?工作人員說(shuō)他知道，“我們老板現(xiàn)在采取的是以團(tuán)購(gòu)的名義先交5萬(wàn)排號(hào)”。記者再問(wèn):已售的2600套購(gòu)房者不是都交了全款?對(duì)方回答:“是的。如果有預(yù)售證就不是這個(gè)價(jià)了，現(xiàn)在買最劃算，因?yàn)閮r(jià)格低，再過(guò)半年預(yù)售證就下來(lái)了”。

按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，取得預(yù)售許可證需要滿足三個(gè)條件:交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這三個(gè)條件具備之后，就可到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。各地為了便于監(jiān)管，會(huì)將第三個(gè)條件確定得比較具體。一般會(huì)有如此規(guī)定:對(duì)“7層以下(含本數(shù))的商品房項(xiàng)目已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂，7層以上的商品房項(xiàng)目已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程”的項(xiàng)目，有關(guān)部門才會(huì)向開(kāi)發(fā)商頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，否則不允許以任何形式對(duì)外售房。即便有些地區(qū)為緩解開(kāi)發(fā)商的資金緊張，也會(huì)把七層寬限為六層。

所以，以“完成7層以下結(jié)構(gòu)工程并封頂，7層以上已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程”的標(biāo)準(zhǔn)衡量，“翰海·航城”地產(chǎn)項(xiàng)目連地基尚未開(kāi)建，明顯不具備獲得商品房預(yù)售許可的資格。那么，開(kāi)發(fā)商為何敢于公開(kāi)定價(jià)出售呢?

巨額預(yù)售款存在巨大風(fēng)險(xiǎn)

為弄清事實(shí)真相，中國(guó)聯(lián)合商報(bào)記者前往尉氏縣房管所做了細(xì)致咨詢。一提到翰海·航城項(xiàng)目，房管所相關(guān)工作人員稱，該項(xiàng)目他們不好管，“房產(chǎn)商是某企業(yè)的大老板，房管所管不住，給他們下過(guò)處罰通知，但不管用，他們照樣敢賣。房管所鮑姓所長(zhǎng)表示安排人再去查處一次”。

據(jù)專家分析，翰海·航城”項(xiàng)目只有幾棟樓剛打地基就敢于對(duì)外大面積公開(kāi)發(fā)售房屋，按銷售人員所講，第一次和第二次開(kāi)盤就銷售了2600套，再加上第三次開(kāi)盤的720套，總共已賣出3300套，按平均每套100平米、均價(jià)5500計(jì)算，開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)收取18億元購(gòu)房款。其巨大的風(fēng)險(xiǎn)之處在于，未批先建、先售的“翰海·航城”項(xiàng)目能否獲得《商品房預(yù)售許可證》還是未知數(shù)。一旦這樣，眾多購(gòu)房者將遭受巨額損失，進(jìn)而可能釀成群體性事件，嚴(yán)重危及尉氏縣社會(huì)穩(wěn)定。

1995年1月1日起我國(guó)開(kāi)始實(shí)行商品房預(yù)售制，盡管爭(zhēng)議頗多，這項(xiàng)被稱作我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)制度之一的制度目前已經(jīng)歷了18年。有關(guān)人士表示，自預(yù)售制實(shí)行以來(lái)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商要取得《商品房預(yù)售許可證》的條件并不嚴(yán)苛。在這種情況下，如果政府部門不作為、監(jiān)管不力，或?yàn)E開(kāi)預(yù)售許可的口子，開(kāi)發(fā)商很容易將房地產(chǎn)的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到政府頭上。近年來(lái)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，不斷發(fā)生爛尾樓項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商卷款逃跑的事件，即表明其潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)和隱憂。

記者發(fā)稿前，致電開(kāi)封尉氏縣房管所執(zhí)法股李姓負(fù)責(zé)人，想進(jìn)一步了解核實(shí)對(duì)"翰海·航城"的執(zhí)法監(jiān)督情況，李姓負(fù)責(zé)人說(shuō)已經(jīng)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行了查處，記者要求將處罰決定書傳真或拍照發(fā)到報(bào)社，卻遭到拒絕。本報(bào)將繼續(xù)追蹤報(bào)道。記者 周磊 趙偉立