下半年我國住房市場的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換與動(dòng)能變化

進(jìn)入2018年下半年，中國住房市場內(nèi)外部形勢出現(xiàn)了一些令人關(guān)注的重大變化。與此相適應(yīng)，住房市場結(jié)構(gòu)也將發(fā)生新的變動(dòng)，三四線城市房價(jià)上漲動(dòng)能減退。

從外部環(huán)境看，國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變，住房市場不確定性顯著增加。復(fù)雜的外部經(jīng)濟(jì)形勢有可能影響公眾對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和金融市場運(yùn)行的預(yù)期，從而增大住房市場短期風(fēng)險(xiǎn)。中美貿(mào)易條件變化將促使中國產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而間接影響國民收入結(jié)構(gòu)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。這兩種結(jié)構(gòu)變化都將對(duì)未來房地產(chǎn)市場格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，城市房價(jià)長期不確定性增加。

從市場基本面看，由于我國尚處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程之中，仍存在大量的住房真實(shí)需求作為房價(jià)支撐。當(dāng)前沒有采取貨幣刺激的辦法來支撐房價(jià)的必要性，住房市場具備軟著陸的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

從融資條件看，住房信貸市場持續(xù)趨緊，但房貸利率仍處歷史正常水準(zhǔn)。全球金融去杠桿進(jìn)程仍在繼續(xù)推進(jìn)，美元進(jìn)入加息周期。實(shí)人民幣市場利率上升，多支貨幣基金的年化利率維持在4%以上。雖然國家政策層面對(duì)首次購房的支持態(tài)度沒有發(fā)生變化，但市場融資成本的提升,仍導(dǎo)致各商業(yè)銀行自主調(diào)高了首套房貸利率。據(jù)融360等數(shù)據(jù)顯示，2018年5月全國首套房貸款平均利率為5.6%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.143倍，環(huán)比4月上升0.72%。在2014年11月22日之前的長達(dá)10年時(shí)間，房貸基準(zhǔn)利率大都在6.8%以上。盡管當(dāng)前房貸實(shí)際利率持續(xù)攀升，但仍未超出歷史正常水準(zhǔn)，對(duì)房價(jià)影響極其有限。如果市場房貸利率在此基礎(chǔ)上繼續(xù)上升，房貸利率水平將逐步進(jìn)入歷史偏高區(qū)域，那時(shí)對(duì)房價(jià)將產(chǎn)生較大抑制作用。

從政策面看，在“因城施策、露頭就打”的策略下，限購、限售的城市繼續(xù)增加，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入。2018年5月，住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題，約談了成都、太原兩市政府領(lǐng)導(dǎo)，并在約談中提出要認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo)。這是政府首次對(duì)租房市場也提出了調(diào)控目標(biāo)。此前，住建部還約談了西安、?？凇⑷齺喌?0個(gè)城市政府領(lǐng)導(dǎo)。海南省在已出臺(tái)限購政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購。在三四線城市中，2018年5月遼寧丹東出臺(tái)了針對(duì)住房投機(jī)的提高首付比例及限售等措施。2018年6月湖北宜昌宣布在城區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房限售2年。2018年6月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同中宣部、公安部等七部委聯(lián)合發(fā)出通知，在30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)，其中就包括徐州、佛山、宜昌等三四線城市。調(diào)控政策向三四線城市深入，有利于房價(jià)的總體穩(wěn)定。

從市場供給看，各地住房市場漲多跌少，部分城市新房供求嚴(yán)重失衡。2018年上半年，除了2016年來第一波房價(jià)上漲城市如廈門、鄭州、廊坊、上海等還在下跌外，其他城市大都在上漲。北京等城市止跌回漲，西安、重慶等部分熱點(diǎn)城市仍處于房價(jià)快速上漲區(qū)間。在部分城市新房供應(yīng)不足、實(shí)際房價(jià)大漲的背景下，當(dāng)?shù)卣畬?duì)新房價(jià)格進(jìn)行管制，造成一、二手房價(jià)格嚴(yán)重倒掛。遠(yuǎn)低于市場價(jià)格的新房上市即被搶購，新房市場出現(xiàn)一房難求的局面，成功購房的概率與收益均堪比中大獎(jiǎng)。截至目前，已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳8個(gè)城市公布了搖號(hào)購房政策。新房供求嚴(yán)重失衡的直接原因是2014年以來受去庫存政策等的影響，新房供應(yīng)相對(duì)萎縮而需求快速增長，對(duì)新房的價(jià)格管制不僅難以平抑房價(jià)反而成了套利工具。新房供求嚴(yán)重失衡背后更深層次的原因，則是當(dāng)前的城市化已經(jīng)告別粗放時(shí)代，進(jìn)入追求城市品質(zhì)的新發(fā)展階段，城市人口承載力相對(duì)下降。

從市場需求看，棚改貨幣化安置比例下降，將對(duì)快速上漲的三四線城市房價(jià)起到釜底抽薪的作用。盡管棚改的貨幣化安置并不一定強(qiáng)求在當(dāng)?shù)刭彿?，但在現(xiàn)階段特定歷史條件下，三四線城市大規(guī)模的棚改貨幣化安置大幅推高了當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)，并對(duì)二線城市房價(jià)上漲形成一定支撐。這些特定條件包括：經(jīng)歷了2016年以來的一輪大漲，一線城市房價(jià)極高，并采取了最嚴(yán)格的限購政策，同時(shí)對(duì)外進(jìn)行人口疏散;二線城市房價(jià)很高，并采取了相對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控政策;三四線城市對(duì)購房少有限制，住房總價(jià)相對(duì)較低，部分城市還有購房獎(jiǎng)勵(lì)政策;地域相鄰的三四線城市，棚改項(xiàng)目大量同步推進(jìn)。于是，在貨幣化棚改的第一階段，在當(dāng)?shù)刭彿砍蔀橹髁?。由于三四線城市及縣城市場容量狹小，庫存絕對(duì)量不大，短期內(nèi)大量拆遷家庭拿著高于市場價(jià)的補(bǔ)償款涌入市場購房，造成房價(jià)大幅上揚(yáng)。隨著三四線城市住房去庫存階段的基本結(jié)束，棚改貨幣化安置比例下降成為必然。2018年以來，不少地方政府在部署棚改工作時(shí)，明確提示了棚改政策由貨幣化安置向?qū)嵨锇仓棉D(zhuǎn)變。受此影響，二三四線城市住房供求矛盾將有所緩解，市場將出現(xiàn)降溫。另一方面，除了棚改貨幣化安置需求，三四線城市仍有較大的住房潛在改善性需求和人口城市化需求。貨幣化棚改比例的下降，并不會(huì)帶來三四線城市房價(jià)的“自由落體”。

基于以上因素綜合推測，隨著棚改貨幣化安置比例的下降以及三四線城市加入調(diào)控行列，2018年下半年二三四線城市房價(jià)總體仍將慣性上漲，但漲速將有所下降，局部房價(jià)可能出現(xiàn)微降。部分一線城市止跌企穩(wěn)，在蹺蹺板效應(yīng)的作用下，資金可能重回北京等一線城市。北京等一線城市房價(jià)有再度上漲的風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)調(diào)控壓力將增大。

(作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院)